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“地王”频现土地市场 业界热议“国进民退”现象
2009-07-23
2007年各地房价的疯狂上涨带动了土地市场火爆，而随后在楼市转入低迷的一年多时间里，全国土地市场也进入冬天，2008年土地流拍事件和底价成交的现象时有发生。伴随今年春天各地住房销售的回暖，沉寂了一年多的中国土地市场再度火爆，开发商疯狂拿地的一幕又重现土地市场。6月26日，中国电子集团下属成都中泽置业刚以19.6亿元竞得朝阳区奥运村乡住宅地，成为北京“地王”。 6月30日，中化集团下属中化方兴投资管理有限公司一拍成名，以总价40.6亿元、地上建筑面积单价1.6万元／平方米的价格在北京拍得“广渠路15号地”，成为北京“新地王”。之外，广州城建集团6月标下今年广州“地王”，溢价高达154%，保利地产6月下旬以38.1亿元摘得内地市场备受瞩目的重庆鸿恩寺地块。 一个共同特点是，这些企业都有着国企背景。除了一直大手笔拿地的保利、绿地、中海、中粮地产、招商地产外，中铁、中冶、中化、中国电子集团等大型国企纷纷踏进土地市场。 近段时间来，“国进民退”更是占据各大地产媒体首要位置，成为房地产业最受热议的话题。造成这种现象的原因有哪些？水涨船高，房地产是否会重现 2007年的疯狂国企强势进攻房地产市场，民营企业如何应对？“国进民退”是否会造成国有企业对房地产市场的垄断，不利于市场的正常运作？本期邀请多位业界人士共同探讨房地产土地市场“国进民退”现象。 国企抢“地王”推高土地价格 英联不动产董事长 郭建波 政府对房地产市场的推动及楼市回暖给市场注入了活力，尽管前景不明，但众多开发商的信心回归，将进一步刺激楼市回温。本身就不大“差钱”的央企，信贷资金的流入，让企业的流动性更为充裕，这也让国资企业拥有了更大的腾挪空间，便有更多资金投向地产业。 经过2009年上半年的楼市热销，房地产开放商资金回笼，此轮不仅国企高价购地，民营等大中小企业也会购地，可能再次制造楼市泡沫。但泡沫并不完全是一件坏事，泡沫有风险也会有利润，地产商追求利润、投资者和炒家想要通过投资获利，价格走高对二者来说都是利好。开发商及投资客也不能过于乐观，不宜囤积过多库存，快进快出的策略应对变化迅速的房地产市场。 随着国企此番强势进攻，推高了土地价格，水涨船高有可能推动周边区域房价，市场的格局和供应结构也将发生变化，中小房地产企业可以采取跟进策略，降低风险进入市场获取利润。市场不可能完全公平竞争，价高者得符合市场运作。随着话语权的集中，囤积大量土地的少数大开发商把握定价权，垄断将更加集中。 在上半年宏观政治金融形势的不可预见性加大的市场背景下，股市波动较大，除了黄金等防御保值性的需求外，随着楼市价格的理性回归，不动产投资仍然不会降温，2009年下半年市场可能继续升温。 民企突围二三线城市 潜龙地产产营销总监 王毅刚 积极的财政政策、宽松的货币政策、扩张性的金融政策，使得中央或地方国资背景的企业不仅手头有大量的闲钱，而且还可以获得高额的银行授信，能够集结巨额的运作资金。这一轮竞争中，行业面临重新洗牌及行业整合。像万科等一些市场占有率较高的民营企业，在市场中不占优势。 从国际上来看，众多行业都是几大集团垄断市场，像中国房地产市场混战的局面不常见，尤其像深圳市场上有几百家房地产商的情况更是少见。金融危机笼罩全球，危机中潜伏着机遇，楼市回暖，众多企业都跃跃欲试。国资地产商抢占地王，股份制等房地产公司也不会错过机会，抢占市场份额。国资地产商短期垄断市场不太现实，我国的房地产市场还将维持现阶段的竞争局面。 我国现在房地产市场还是发展过快，一线城市存在较大楼市泡沫，需要平和过渡，现时饱和市场供应有待消化，短线可获利。我国城市化率还是较低，尤其是二三线城市，存在较大的市场空间和较多的市场机会，实际很多民营企业家都在二三线城市房地产市场。相比于一线城市的天价地，二三线城市因为土地量多，价格很低，同时，大城市来的开发商也非常受当地政府欢迎。 国际金融危机，全球经济不景气，国家的整体形势走好，中间可能会出现价格波动及市场调整，有待社会平均成本稳定，下一轮的房地产市场将呈上升趋势。 少数开发商大量囤地易造成市场垄断 书香门第营销总监 王永胜 北京一月内频频出现的中化集团、中国电子、远洋地产、保利地产的下属公司都一跃成为地王，与2007年外资、民资大闹地产市场的情况有些不同，疯狂的地王中大部分都是央企制造。此番现象的原因之一是国家宏观政策调整，吸引开发商进入房地产市场，国营及大型民营企业热情高涨，而中下开发商则积极性不高。 2009年楼市回暖，土地存量降低，手中又充足的销售现金，是央企在土地市场中一掷千金的动力之一。宽松的货币政策对地价、房价的推动作用显着。金融危机后，为了保增长，促就业，扩内需，国内商业银行对央企、大型国企、大型民营房地产企业的贷款加大力度。 在很多优质房企不敢贸然抢地的情况，国资地产商这么热衷于当地王恐非好事。巨量资金流入土地房产市场，再一次形成了土地价格泡沫，如此高的地价可能埋下祸根。房价在地王的催化下虚高，而大量土地囤积在少数大开发商手中，局部市场甚至会出现垄断的的不良结果，对市场不是一个好消息。 此轮高价拿地且房地产开发经验不足的国企，更需保持市场的前瞻性，对市场的调研和分析把握显得尤为重要。而一些民企则可走细分市场路线，不拼大、不拼强，寻求合作商联合走小精细化路线。此时房地产市场已到调整节点，经过上半年的一轮调整价格将趋于稳定；中心区域土地稀缺，未来价格可能出现短期波动，总体价格还是往上走。 地王备忘录 2009年5月25日，华美地产以17.4亿的天价竞得北京通州区九棵树大街地块； 2009年5月，上海绿地集团出手买下“2009年上海最贵地” 徐汇斜土街道107街坊(船厂路地块)，投资额达12亿元； 6月5日，融信以11.06亿元拍得26号塔头路锅炉厂地块，楼面地价约8805元／m2，刷新福州今年楼面价。 6月广州城建集团标下今年广州“地王”，溢价高达154%； 保利地产6月下旬以38.1亿元摘得内地市场备受瞩目的重庆鸿恩寺地块； 6月26日，中国电子集团下属成都中泽置业刚以19.6亿元竞得朝阳区奥运村乡住宅地，成为北京“地王”。 6月30日，中化集团下属中化方兴投资管理有限公司以总价40.6亿元、地上建筑面积单价1.6万元／平方米的价格在北京拍得“广渠路15号地”，成为北京“新地王”。 声音 “地王”频现，并不一定意味着房地产市场的繁荣和景气；相反，在某种情况下更意味着一轮危险的赌博。这一轮圈地的主要动力来自与三重推力：一是宽松的货币政策；二是国家将房地产投资的资本金比例下调；三是对未来通胀的预期和担忧，这样，在流动性充足和政策的鼓励下，房地产走出了一轮背离宏观经济基本面的走势，不仅让房价重回巅峰，更让多年来国家房地产调控政策受到威胁。虽然不能将土地市场的回暖简单等同于房地产的回暖，但在地价的推动下，房价再一次短期上涨似乎不可避免。而地价一旦带动房价非理性上升，必然导致需求的再一次抑制和回落，房地产市场新一轮的调整将成为必然。 ——摘自马光远《地王频现，未必是房地产幸事》一文 出现“地王”主要有四个原因：一是从供求的角度考虑，房地产市场结构性矛盾仍然突出，住房需求远远高于供给，且这种供需失衡状况短期内难以改变；二是从政策方面看，政府和银行一起为房地产市场提供了宽松的环境，解决了房地产的流动性问题；三是从投资环境看，房地产业比其他行业风险小一些，有利于投资者分散风险；四是投资者对未来中国经济的乐观预期。 ——吉林大学经济学院副院长 李政博士 具有国企背景的开发商和地产上市公司或信誉度高，或融资渠道广，财大气粗，敢于在土地市场一搏。这些大国企是国家4万亿元财政支持的受益者，手头非常宽裕，这是一般房企难以比拟的。对楼市的乐观预期，导致了它们的超乎常规的拿地行为。“面粉贵过面包”的现象或将显现。 ——北京亚豪房地产服务机构的副总经理 王英男 在这轮危机中，“国进民退”已经成了一种普遍现象。 ——中国民(私)营经济研究会会长 保育钧
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