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中国“看房团”2月赴美 购房付全款最便宜也要50万
2009-01-05
近日有媒体报道，中国赴美“看房团”将于今年2月从北京出发，前往纽约、旧金山及洛杉矶等经济发达城市，主要考察价值30万至80万美元左右的房源，并择机出手。据记者了解，去年年末就有一家美国地产中介World Land Partner公司在北京运作市民转战美国楼市。去美国抄底买房，一时间沸沸扬扬。 赴美购房源于两大目的 袁先生是一家知名外企的高管，家底丰厚的他希望能在低迷的金融环境中找到一条投资新途径。在得知了World Land Partner公司海外购房的宣传活动后，袁先生和几位朋友如期出席了该公司组织的宣讲会。 在宣讲会上记者注意到，80%以上的咨询者都抱有和袁先生相似的想法：希望通过购买处于低谷的美国房产进行投资。事实上，相对于北京市内动辄几百万元的商品房，很多标价不足百万元人民币的美国别墅确实存在着不小的诱惑力。据该公司工作人员介绍，这些别墅多为按揭还款失败而被迫由银行收回的房产，而如今美国各家银行资产流动情况紧张，纷纷采用低价策略销售存留房产。借此给了中国消费者进场抄底的机会。 除用于投资外，还有一部分市民欲购买美国房产用于自住。在宣讲会中记者注意到，席间一位女士不停询问有关美国移民政策的问题。据这位女士称，身边十多个家境殷实的朋友打算一同到美国养老，因此购房目标定为风景秀丽、设施完备的新型社区内的独栋别墅。 两大类房源对应不同需求 据调查，记者获悉目前在国内市场上出售的海外房源同样分为二手房和期房两大类。但具体操作和国内相比有着不小的差别。 美国二手房主要来源于法拍房(法院拍卖房)，即银行收回的还款失败的房产。这些房产经历了前几年热火朝天的炒作，而后受到次贷危机的影响，身价暴跌至原价的几十分之一。而商业银行急于将这些房产出售套现，于是委托给诸如World Land Partner这样的房地产中介寻求买家。而投资实力日渐显露的中国市场成为了引资“新大陆”，不断吸引着这些房屋中介前来淘金。 相比之下，美国房地产界所谓的“期房”与国内的差别就更大了。不同于我国房屋70年的产权期限，美国的土地具有永久所有权。土地一经购买，上至天空大气，下至地下矿藏全部拥有。购买土地者享有所有权、使用权、交易权、抵押权、赠送权、开发权等一系列权利。更具诱惑力的是，土地所有权与国籍身份分开管理，即外籍人员也可买卖土地，并且享受相关的法律保护。购买土地后，房主可由自己或委托中介公司完成新房的修建。 美国买房操作流程并不复杂 在我国，由于相关的房屋买卖法律不完善，被黑中介、不法开发商利用“一房多卖”的手段骗取高额房款的案件屡见不鲜。由此不少的消费者向记者表示，担心由于对美国法律的生疏让不法分子钻了空子。对此，记者采访到了多年从事地产案件咨询工作的北京市长安律师事务所闫胜利律师。 “单从买卖流程上讲，在美国买房要比在中国买房安全得多。这很大程度上来源于美国地产实行的土地100%所有权制度。” 闫律师告诉记者，国内之所以会频繁出现“一房多卖”现象，根本在于房屋的所有权与使用权是相分离的，“黑中介、不法开发商利用这一特点，手握房屋所有权，而将使用权分别卖给不同购房人，以赚取暴利。” 在美国购房这种风险基本不存在。“房屋的所有权是独一无二的，取得了美国土地的所有权，就等于把土地上的一切权利据为己有，无论是开发商，还是房屋中介，都不可能拥有同一片土地的第二份所有权。” 此外，过户机构与双方律师的审批机制也确保了赴美买房的安全性。“美国的房屋中介和律师除了要定期经过政府审批，还要缴纳10%左右的佣金费用作为保证金，管理十分严格。规范的行业要求和职业素质使得中介和律师不太可能冒险欺骗消费者。” 闫律师告诉记者，在美国签署购房合同时相当正式，会有双方律师、过户公司甚至政府有关部门人员一同出席。“看房、议价的工作已经在前期完成，购买方签署合同后，即可拿到土地所有权。简单透明的程序也保证了交易不会节外生枝。” 房租回报率约8% 买卖流程安全可行，购房者关心的下个问题就是投资回报率了。 据一位业内人士张先生透露，如果购房者选择的房产位置比较好，光每年租金就可达到购房价格的8%左右，这在国内市场是不可能的。 以张先生经手的一处纽约郊区别墅为例，该房源为法拍房，银行以20万美元的低廉价格出售，过户时支付的总费用(包括过户机构收取费用，律师费以及中介费用等)为房产的9%，每年物业税费合计2%至3%，算下来购房者花费总额为17.6万美元，按7人民币比1美元的汇率计算，中国消费者实际支付为 124万元。 张先生告诉记者，如果买下房子后用于出租，收益是很可观的。“按照次贷危机发生后的美国租赁市场行情来看，这种别墅年租金收益在1.6万美元左右，也就是购房价格的8%左右，很划算的。” 海外购房远非十全十美 经历过大起大落的中国投资者用自己的血肉代价学会一个道理：没有天上掉馅饼的好事。看似安全性高、收益又好的海外购房行为必然会牵引着某些风险。经过调查，记者总结出海外购房中需要国内投资者特别关注的三个方面。 一、购房需一次性付全款 据World Land Partner公司柏建介绍，次贷危机之后，无论是购买土地还是二手房，在美国均要求一次性交付全款。这样的规定无形中阻止了中国市民“用房租抵贷款”的美梦。 目前市场上最便宜的房产加上各项费用也要50万元人民币，就算如今在北京有很多人具备这样的经济实力，但要进行纯粹的投资，而且还是把钱花在大洋彼岸的另一头，就需要投资者着实考虑一番了。 “众所周知美国的经济遭受到很大的冲击，房地产行业的损失更是首当其冲，可以预计到它的复苏将是一个漫长的阶段，如果中国投资者要进入美国地产行业，就必须作好打持久仗的准备。”北京大学房地产研究所所长陈国强说。 此外，陈国强告诉记者，美国房产高额的物业税费也是值得特别考虑的。100万左右的房产每年物业费高达2万元以上，比中国高出了近十倍。 二、并不利于投资移民 针对不少消费者准备将当地房产作为移民筹码的打算，记者询问了一家擅长处理美国移民事宜的咨询公司。该公司的业务人员告诉记者，美国的房产管理与移民机制是相分离的。外籍人士可以在美国投资买房，但却不能借此要求加入美国国籍。 “在美国确实存在投资移民的方式，要求至少拿出50万美元进行特定项目的投资，而这个项目是由美国政府选择的，不包括在当地买房。” 三、要选择有投资价值的房产 任何种类的投资都有成功与失败的案例。海外购房同样如此。陈国强告诉记者，美国买房购地需要注意三个因素： 首先判断时机是否恰当。目前美国楼市的大泡沫破裂促使当地房价正处于低谷，但经济不确定性还很大，美国楼市是不是已经迎来了最低点，还未尝可知。 其次，根据自身需求选择房产位置。美国买房究竟是为了投资还是自住，是购房者需要解决的一个重要问题。如果用于投资，建议选择较为成熟的城市，比如纽约、底特律等；如果用于休闲自住，不妨购买风景宜人、适宜居住的新型城市，比如美国南岸的一些地区。此外，选择社区也很重要，就如同在北京，不同的区域吸引着不同的人群。美国也是一样的，大学附近房屋一定比同类型的其他地方租金要高；所在位置交通便利的房子就容易租出去等等。关键还是要购房者自己到当地去感受，深程度地了解房源的房屋状况、地理位置、周边环境等情况。
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