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奥巴马忙于救房市 中国大款想趁机捡便宜?
2009-03-14
为拯救美国经济连续打出两记重拳后，奥巴马又向这次经济危机的重灾区——房地产市场突发重手。美国《华盛顿观察》周刊近日刊文称，奥巴马提出了一个750 亿美元救助房屋市场的指导方针，希望多管齐下，帮助大约900万受困的房奴，拯救美国摇摇欲坠的房地产市场。几乎在同一时间，一批中国富豪打着“购房团”的牌子登上了美国领土，令美国媒体为之一振，以为大救星来了，纷纷跟踪报道。结果这个购房团却颇为“吝啬”，空手而归。显然，要让中国人为美国的“烂尾房”买单，并非易事！文章摘录如下： “我们大家都为这场房贷危机付出了代价。”奥巴马说，“但如果我们允许危机继续恶化，我们将付出更大的代价。危机正在影响住房权、中产阶级、以及人们的美国梦。如果我们大胆行动，迅速地阻止这一切，每个美国人将因此受益。” 奥巴马政府上周宣布的这项750亿美元的计划可称是自从上个世纪30年代大萧条以来最雄心勃勃的帮助美国房主的方案。不论你的收入多少，只要你的按揭不超过729750美元，且你的住房有被没收的危险，你都可以从这个计划中得到帮助。许多房主将会看到自己每月支付的款项减少几百、甚至超过一千美元。准确地说，将从奥巴马计划中直接受益的将有大约900万个家庭。 多管齐下救房市 根据美国政府的计划，大约400万个房主可以避免房屋被没收的命运，另外有更多的房主可以进行再融资。这个计划远比布什政府的计划更激进、也更昂贵。布什的计划几乎完全靠鼓励金融机构向外借贷。就在布什的计划执行过程中，美国被没收房屋的数量在 2008年底达到了创记录的220万幢。 在立即生效的新计划下，政府采取了恩威并施的手段，以向合格的借贷者贷出更多房屋贷款。根据指导方针，每修改一笔符合条件的抵押贷款的条款，贷款服务商将获得政府支付的1千美元。另外，若借款人每月按时偿还足额贷款，贷款服务商还将在此后的3年中每年获得1千美元。同时，政府还将允许裁决破产的法官更改贷款条件，给住房拥有者更好的机会避免其住房被没收，也保护银行免受投资者的诉讼。 美国的金融机构本来非常担心这样的举措会影响到他们的盈利，但在方案公布后，占美国住房贷款市场三分之二的花旗银行(Citigroup)、大通银行 (JPMorgan Chase)、美国银行(Bank of America)和富国银行(Wells Fargo)等几大金融机构都将表示参加政府的计划。 “计划恰当地平衡了房主、贷款机构和投资者的利益，”大通银行首席执行长杰米.迪门(Jamie Dimon)说。 “我预计这个项目对于减少被没收的房屋将十分有效，”非盈利组织负责任贷款中心(Center for Responsible Lending)的高级副总裁艾里克.斯特恩(Eric Stein)说。 该计划的第一个主要措施是，遇到麻烦的房主，不论他们是否付得起月供，必须先签署一份宣誓书，证明他们有财务困难。作为回报，他们可以获得低达2%的利息和延长的付款期，以便将屋主的月还款额降至税前收入31%这个公认的合理水平。这个项目预计将能帮助的人数将多达400万个房主，有助于稳定房价，维持多达6000亿美元房屋的价值。 奥巴马的计划中还有一个方案，预计最多可帮助500万个房主，尤其能帮助那些“负责任的屋主”。这项通过“两房”实施的计划，将帮助欠款超过房价 80%的屋主重新贷款，减少每月的还款额。以往，贷款公司很少让净值不到20%的房屋屋主进行重贷。为了符合这项计划的资格，屋主必须目前仍在按时支付月供。此外，新的抵押贷款加上重贷费用不能超过房屋现值的105%。 根据独立的房地产经济学家托马斯.劳勒尔(Thomas Lawler)的计算，一个月收入4000美元的按揭持有者，其按揭余额为225,000美元，利率6.5%，还有28年还清，在经过奥巴马计划调整后，利率可以降到2.73%，月供从1,737美元下降到1,240美元。在降低的497美元月供中，政府将承担155美元的费用。本金支付和联邦补贴将在5 年内使按揭余额降到193,000美元。如果没有联邦的资助，5年后按揭余额将为208,000美元。 花旗银行按揭部门的首席执行长桑杰夫.达斯(Sanjiv Das)表示，花旗集团将把新计划实施于所有贷款，除非有法律障碍。 美国银行丹.弗拉姆(Dan Frahm)也表示，美国银行将与“投资者共同努力，以便让借贷者延长他们的项目”。该银行按揭部门的主管巴巴拉.戴索尔(Barbara Desoer)则透露，借贷者的咨询电话已经明显增加。 被计划遗漏的人们 不幸的是，对于美国这次房地产危机的重灾区--佛罗里达(Florida)、拉斯维加斯(Las Vegas)、凤凰城(Phoenix)和加州(California)，奥巴马的计划可能起不了多大的作用。由于这些地区的房价下跌了大约30%到 40%，而且很多人本来借贷率就非常高，因此，他们的借贷率早已经超过了目前房屋价值的105%，无法符合奥巴马计划的要求。 根据大通银行统计，在美国5千万拥有按揭的借贷者中，大约有20%的欠款已经超过了房屋价值的105%，不能享受再融资计划的好处。 “计划的再融资部分设计没有能给最需要的人雪中送炭。”哥伦比亚商学院(Columbia Business School)房地产专业的教授克里斯托夫.梅尔(Christopher J. Mayer)说，“我们失去了帮助许多美国人的机会。” 波士顿联邦储备银行(Federal Reserve Bank of Boston)的高级经济学家鲍尔.维尔轮(Paul Willen)指出了另一批被遗忘的人群，这就是刚刚失业的人。“减少20%的月供不会对我有什么帮助，如果我没了工作。”维尔轮说，“而且经常有人找到了新工作却不能搬家，因为他们的房子大幅度贬值，不能出售。” “大约有1千万个家庭根本就没有被谈论到。”非盈利机构剑桥信用咨询公司(Cambridge Credit Counselling Corporation)总裁克里斯托夫.维埃尔(Christopher Viale)说，“他们按期支付月供，但是把所有开支都放到了信用卡上，他们只能支付信用卡的最低付款，承担着惩罚性的利率，他们根本不可能付清这些利息。” 根据美国住房和城市部官员的说法，为了能帮助大多数美国人，政府的计划不得不舍弃一些人，因为政府的资源也是有限的。即使在受到帮助的人群中，有20-30%的人最终仍然不能保住自己的房产，也是在预料之中的。 中国人要捡便宜？ 就在奥巴马政府为拯救美国房市绞尽脑汁的时候，一支40人的中国旅游团踏上了美国国土，立即引起震动效应，因为这个团体有一个新颖的名字“购房团”。 “我们从来没有想到这样的旅行团会受到如此大的关注，但是我们受到的反响是异常的热烈。”组织这个旅游团的搜房网总裁戴建功说，“以前，我们听说中国或香港的电影明星在美国买房子，现在越来越多的中国人也买得起同样的房子。” 根据波士顿咨询集团(Boston Consulting Group)的资料，中国的百万富翁人数2008年已经占到世界第五位，有391000人之多，比一年前增长了20%。 中国人对美国房地产的兴趣已经不再限于民用住房，而正向商业地产扩展。从更高的层面看，购房团不过是富裕起来的中国人对国外资产饥渴的一个缩影。中国政府手中握有大量美国政府债券，中国公司也在搜寻着美国陷于困境的公司和品牌。在金融危机下，美国的所有资产似乎都变得便宜了，对手中握有大量美元的中国富裕阶层来讲拥有巨大的诱惑力。过去几个月中，中国政府和公司也不断派人到美国网罗金融人才。 “我们认识到，有一些中国的战略投资者对许多行业的美国资产感兴趣。”位于洛杉矶的投资银行豪利汉洛奇(Houlihan Lokey)的亚洲部主任戴维德.普特南姆(David Putnam)说，“有人替他们找房子，他们还不时派人过来。” 对于民用住房的搜寻当然限于个人层面，而且中国购房团主要感兴趣的是美国的大都会，特别是像南加州那样有较大华人社区的地区。 “以前，这些行动是私下的，在朋友圈子中悄悄地进行。”洛杉矶驻京旅游代表处的杰米.李(Jamie Lee)说，“现在是大规模的，很大规模的。有些团还考虑每两周派一批人来。” 中国搜房网购房团这次虽是“空手而归”，却收获颇丰，因为这是一次成功的尝试，让潜在的中国投资者了解了美国市场。对于想在美国购买房产的中国人来说目的主要有三：投资、尝试新的生活方式和为孩子上学作准备。然而，就投资而言，尽管目前美国房价大幅度下跌，却仍然没有见底，而且从增长潜力看，中国国内市场仍然好于美国大多数地区。 正是，好货不便宜，便宜没好货。从这个意义上讲，这次购房团空手而归也反映了中国投资者某种程度上的成熟。
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