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圈地时代“回马枪”：上海商品房单价飙涨破万元
2006-11-10
第一财经日报江水、翟宇／进入11月份，天气转冷，上海楼市冷暖参半：据天天房展网（ttfz.net）研究中心提供的统计数据显示，过去的一周（11月1日~7日）上海商品房成交3090套，总成交面积35.48万平方米，环比上周大幅下降25.6%，但成交均价是近半年来最高的一周，达到10088元/平方米，比上周飙涨6.6%，也比年初至今的平均水平高出355元/平方米，连续第四周成交均价上涨。本周上海楼市一个突出的亮点就是高价位、高品质的豪华公寓、别墅纷纷成交。本周成交均价前18名的楼盘全部超过30000元/平方米，前38名的楼盘均价全部超过20000元/平方米，前50名的楼盘均价全部超过18000元/平方米！单周如此之多的高价位楼盘集中成交的现象以前基本没出现过，最有影响力的莫过于汤臣一品售出第二套，其单价高达11.56万元/平方米，再次用成交捍卫“中国第一豪宅”的称号。 另外，浦东的御翠园、松江的世茂佘山庄园、卢湾的翠湖天地、闵行的西郊庄园、静安的远中风华园、浦东的盛大金磐、浦东的世茂滨江花园、徐汇的汇宁花园等天价楼盘，个个如雷贯耳，不知是否是巧合，不约而同地打破长期沉寂，本周都实现成交零的突破，御翠园别墅更是成交11套，摘得单周销售总金额冠军。天价楼盘的集体成交，总体上拉动上海商品住宅的成交均价。 在上海楼市整体不景气的今天，高端公寓、别墅屡屡打破纪录。虽然高端产品在上海楼市所占的份额不大，只是少数，但还是能说明一些问题：第一，上海楼市前景依然被相当一部分人看好，新江湾城C5、C2地块被外资拍下也是很好的证明。第二，开发商不应该追求开发高端产品，应该更多地为绝大部分市民居住着想，多开发普通市民急需的房子，与上海经济发展、市民收入同步，共同促进上海楼市健康、理性发展。 过去一周里，合生创展（0754.HK）、恒隆地产（0101.HK）、绿城中国（3900.HK）等3家在香港联交所上市的地产公司均以配售或发债的形式进行集资，总额已超过人民币100亿元。同期，世茂房地产（0813.HK）也正在计划5亿美元的发债行动。届时，这一轮地产股在资本市场进行的再融资总额将超过人民币140亿元。 香港一位资深基金经理表示，最近具有内地概念的香港地产股“表现抢眼”。就连老牌的香港地产公司──恒隆地产在过去一年里也不断以“发展内地地产”的概念来宣传公司未来的发展策略。 相比恒隆，合生创展和绿城中国这类纯粹的内地概念股，虽然其发展模式在内地业界仍颇多争议，但这并不妨碍他们在香港资本市场受到境外投资者的欢迎。两家公司在过去几天里的配售或发债行动，市场反应均很热烈。显然，地产股已成为新一轮资本“宠儿”，在其背后隐含的是又一轮争地“狂潮”。 11月7日，恒隆地产以先旧后新的方式配售4.1亿股新股，每股定价为16.3港元，集资总额高达66.83亿港元。据了解，共有150个投资者申请认购，超额认购数倍。 据后来恒隆地产执行董事吴士元的描述，此次配售仅两小时即告完成，反应热烈。他表示，公司此次集资是未雨绸缪，为未来投资内地房地产做好准备。据了解，目前恒隆地产已落实投资的内地地产项目总投资额约200亿元，而且还有项目正在磋商中。 绿城集团旗下绿城中国日前再次在摩根大通的操办下发行定息高级票据，由于市场反映良好，发债规模一度从3.75亿美元加码至后来的4亿美元。此时距绿城中国在香港联交所挂牌上市不足3个月，且此次发债集资规模已超过IPO的集资额，当时绿城中国IPO集资额为26.7亿港元。 与绿城中国一样，在IPO几个月后再次发债集资的公司还有世茂房地产（0813.HK）。在绿城中国的发债消息确定后不过几天，世茂房地产也发布消息称，计划发行5亿美元的票据。此前，世茂房地产在IPO结束后，曾自豪地宣称，公司已成为一家零负债的房地产企业。此番再度融资，似乎资金上的需求并不是特别强烈。 麦格理证券中国研究部主管苏国坚对记者表示，目前香港市场上资金很多，因此很多地产公司都会利用这个机会集资。而且在目前宏观调控的背景下，银行对地产公司的贷款都非常谨慎，这对部分希望快速发展项目的地产公司将形成资金限制。现在香港市场则为这些公司提供了一个从国外公司“拿钱”的机会。 对于香港上市的地产公司而言，这个好处显而易见。据悉，一些沪深上市的房地产公司，一直都有增发的计划，但由于宏观调控仍坚持从严的态度，证监会对地产公司的增发计划可能有所收紧，因此这些公司的集资计划迟迟未能实现。可能正是上述原因，致使万科股份有限公司（000002.SZ，下称“万科”）要发行H股的传言再次甚嚣尘上，已有不止一位投行的基金经理向记者询问过该消息。 实际上，从去年开始，万科在全国范围内不间断地拿地，对他们而言，宏观调控将给他们带来扩张的机会。随后而动的是合生创展，最近在土地市场表现抢眼的，则是招商地产和绿城中国等，均为已上市的地产公司。 与此同时，香港老牌的地产公司最近在内地的土地市场也有不俗的表现。和记黄埔（0013.HK）携手长江实业（0001.HK）拿下上海浦东陆家嘴核心地带的一个商业楼宇地块，此外，嘉里建设（0683.HK）日前在杭州的土地市场上也有斩获。 显然，在这一轮集资狂潮背后，频繁拿地成为最重要也是最合理的理由。最近，杭州业界普遍都有一种强烈的感觉──“绿城手里蛮有钱的”。9月底绿城集团携手杭州的滨江房产以超过36亿元拿下“杭汽发”地块，半个多月后，再次出手3亿余元拿下杭州东部区域的中心地块，并夸下海口：“只要是素质好的地，我们都会拿。” 据知情人士透露，绿城集团在“杭汽发”地块项目上出资不会太多，“绿城集团并不是大头”。但绿城集团最近成立了绿城东部建设有限公司的意图则非常明显，希望能成规模地介入杭州的东部大建设。此前，绿城中国的高负债率一直是为市场投资人士所诟病，其IPO后2006年的预期负债仍高达65%。此次绿城中国发债所筹集的资金，将重点用于发展项目，而不是降低公司负债率。 据了解，绿城中国此次筹集的近4亿美元资金中，将有1.65亿美元用于收购和发展杭州湖墅项目（即杭汽发地块），约5000万美元用于收购和发展青岛项目。此外，还有约2600万美元作为收购和发展上海董家渡第三期的费用，另有1200万美元用于发展舟山大酒店。 比绿城中国早几天挂牌的世茂房地产上市后拿地的动作毫不逊色。今年8月至今的3个多月内，世茂房地产已有5个地块落袋，投入应超过人民币30亿元。在较早时候已通过母公司中国海外发展有限公司（1138.HK）发行3亿美元无抵押债券的中海地产，近期在上海的土地市场上也较为活跃。日前，中海地产也加入到新江湾城C2地块的争夺之战。 近期未有集资活动的华润置地（1109.HK），在土地市场上却收获颇丰。在不到两周的时间里，华润置地已经分别在长沙和苏州拿下2个地块，总地价超过11亿元人民币。因在去年8月及11月两度融资后拿地活跃的合生创展，在过去半年里已有些沉寂。但最近又有发力的迹象。10月份又在上海拿下一个小面积的住宅开发地块。 刚刚以配售获得9.8亿港元的合生创展，其资金压力应该有所缓解。据摩根大通日前的研究报告，合生创展此次配售酝酿已久。今年6月，合生创展大股东朱孟依已经通过公开市场增持了合生创展的股份，此次配售虽然会摊薄其股权，但其股权仍维持在50%以上，并未对其大股东地位产生威胁。 如果以去年合生创展融资后的一系列拿地动作作为对照，今年再次集资的朱老板不知是否会再次在全国范围内出手拿地？但是资金状况不错的地产公司已经开始大规模拿地，正在成为宏观调控趋紧的大背景下，一个不容忽视的房地产浪潮。
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