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中国人炒美国房“看上去很美” 炒房实际风险重重
2009-10-21
在刚结束的第106届广交会一期展会上，首次出现了美国房地产商的身影。这家美国海湾地产有限公司派出的参展队伍有些特殊——他们一行六人的华人队伍，在参展的进口展区显得有些“刺眼”。这也是该公司总裁刘延璋赴美20多年后，第一次以美国地产商身份参加中国官方会展，“没有经验，所以展台布置都不那么老到”。会展现场是热烈的，她带来了美国15个知名建筑商开发的100多套新房，几乎遍及美国所有州。不过“纸上谈兵”的结果显得“雷声大雨点小”——除了四五家中国房地产公司外，仅有十五六家有意向，还需另择时间前往美国看房。 但“这已经比我们预期的要好很多了”，毕竟买房是件大事，不是一时半刻就能定下来的。在刘延璋看来，中国是个巨大的潜在市场，一方面她能强烈感受到本土资本的“冲动”；另一方面，复杂严谨的美国法律所设定的“条条框框”也限制了“炒房”、“抄底”的路。 金融危机出现后，美国才开始看到中国的潜在市场，比起早已进入中国的澳大利亚，西班牙等境外房产商，美国的脚步显然迟了点。“在美国买房并不难，但也不是想象的那么简单，中国人大规模在美国买房的时代还远未到来，但或许这是大势所趋”，在海外投资移民、海外房地产业滚打了十年的广州飞洋集团执行董事卢有峻说。 作为旧金山一家华人开办的地产公司总裁，刘延璋始终强调着自己的诚意：“这次带过来的是美国主流建筑商建造的中、高档新房。不是卖不出去的二手房、法拍房(业主还不起贷款被银行没收的房屋)。” 投资美国房看上去很美 单从海湾地产带来的这批房屋价格来看，就是致命的诱惑。价位最低的是位于美国西北部爱达荷一套95平方米的公寓，还不算1000多平方英尺的院子，售价仅10.2万美元，折合人民币不到70万元，均价6000多元人民币每平方米。 10月19日广交会一期结束后，海湾地产从外展区撤展，刘延璋把返程推迟到23日，“与有意向的国内房地产公司及个人商谈”。 “在美国买房，就是永久性的私人财产”，刘延璋把这个意思隐讳地含在了参展宣传语“地契如同家谱，可以世世代代相传”里，“当然，我们并不过分强调这个”。 金融危机发生前，从2008年6月起，美国开发商和地产经纪就使出浑身解数，以各种方式促销。比如美国“迈克尔团队”房地产公司就不惜血本，只要买下该公司开发一处价值160万美元的房子，便获赠一套价值40万美元的4卧室住宅。 事实上，美国地产商以优惠价高调抢摊中国市场，海湾地产不是第一家。早在今年4月，就有15家美国房地产投资公司集体亮相沈阳，随后又有地产商赴京推销。 比起攻势迅猛的美国地产商，中国消费者显得相对谨慎。今年年初，赴美炒房悄然升温。4月，中国两批赴美炒房团赚足公众眼球，最后却因“零成交”，购房团尴尬回归“旅游团”。 炒美国房基本上很难 18日下午一场介绍美国房地产投资及相关法律问题的演讲上，刘延璋当场直言：“美国房屋没有炒的余地。有国内的地产中介找到我们想一口气拿十套、二十套房子用来炒房，也许有人可以，但至少我们实现不了。” “广交会是一个官方展览会，很多国外商家都很看重。”广交会有官方色彩，海湾地产看中了这一点。 刘延璋介绍，2005年，海湾地产开始进攻中国市场，此时美国房地产已飙升了16年。第二年，美国房地产出现了大逆转。2006年年底，风光了整整 5 年的美国房地产终于从顶峰重重摔了下来。 不少咨询行分析师开始摇旗呐喊，鼓吹去美国“抄底”房地产。然而刘延璋说，“炒”房基本上实现不了。 在美国，房屋交易有一套成熟完备的法律程序，不用聘请律师，而中国购房时必须有律师。所有的地产经纪人必须在美国DRE登记注册，持有执照才能上岗。建筑商在确认购房者本人住进去之后，才会将房屋卖出，它担心购房者炒房损坏品牌。“看着你把地毯铺上了，才会和你签约。”屋主入住一段时间后才可以出租或卖出，一般是1~2年。而且“购房之后不允许让房屋空置，无人打理，否则屋主会被要求缴纳费用雇用公司管理。 此外，次贷危机之后，购买土地和二手房，在美国要求一次性交付全款，无形中阻止了中国市民“用房租抵贷款”的美梦。 美国炒房风险重重 如果外国投资人在美国买房后既不自住，又无法转手卖出，还找不到合适的租客，那么，每年要交的房产税和管理费都相当惊人。 看似不高的房屋交易价背后，昂贵的税费无形中推高了炒房成本。在美国，土地出让金是分期支付的，叫做地税，譬如大洛杉矶地区，基本上每年按交易价的0.0125%来收取地税，而且根据GDP增长和资产价值的增长而增加。 若购买的是二手房，二手房交易税占成本的比例更高。交易税税率约为2%，买卖时缴纳。对于短期炒作，即拥有产权未满1年就要买卖的房屋，卖房收入列入个人本年度的总收入，税收比例可高至33%左右。拥有产权超过1年以上即长期投资，须缴付20%左右的税。 有人算过一笔账，在美国一处售价30万美元的房产，每年要缴税8000美元左右，而其月租金在2500美元左右，除去管理费、维修费和其他杂费，一年能够得到6%的回报已经很可喜了。如果要转手卖房，还必须支付经纪人费用和其他费用，大约是房价的2%。而在美国许多中小城市，房屋均价上涨2%的路走了十年甚至更长。 况且，目前美国的房价是不是已到底？刘延璋不敢打包票，“只能说是去年以来最低的时候，美国的房屋十年一个周期”。1999年她买了一套30多万美元的房子，2000年涨到46万美元，2005年最高到了80万美元，现在又跌回到65万美元。不过，如果美国经济持续萧条，那么可能还有下跌的空间。 此外，还有部分人想一举两得，通过买房办“绿卡”。事实上在美国做投资移民一定要投资实业且创造工作机会。买房屋无论价值多少，都不可能仅依此申办绿卡。 难想象中国一天卖三亿 “在美国炒房永远比不上在中国炒房。任凭怎么炒，也抵不过人民币增值的速度。现在全世界最赚钱的房地产在中国。”刘延璋笑道。 “在中国常听说，房地产交易一天三个多亿的成交额。”她说难以想象，而且第一次见到有卖毛坯房的，而且价格还不低，“美国的房屋都是装修完毕后才可以拿来卖的”。 按照中国炒房客的传统操作方式：低价买进然后在价高之时适时转手卖出，这在美国无法实现。美国法律明确禁止私自调价，房地产价格信息完全公开化，公众可以在网上查询到售房的价格和相关信息，包括经纪公司收取的佣金，也会在最后签订合约时清楚标明。购房者会聘请专门的估价师为其提供参考，尤其是当购房者不是现金付款而是银行贷款，银行更是会慎重做出估价，确定房屋价格是否合理。 20多年前日本经济最强盛时，日本就掀起过疯狂的赴美购房热潮。刘延璋回忆，在上世纪90年代甚至流传着曼哈顿的房产有一半都被日本人买走了。“不过，自‘9.11事件’后，曼哈顿房地产市场一蹶不振，他们现在也应该赔得蛮惨”。随后，新加坡、中国台湾的投资者也纷纷在美国投资买房，旧金山常常是首站。 “现在应该轮到中国了”，中国人日渐富裕，在美国买房是一个很明智的选择。因为无论从能够拥有永久房产这种价值的角度看，还是美国经济中心地位将提高企业商业水准的角度看，都值得投资。 海湾地产在中国市场的开拓出现“但闻楼梯响，不见人下来”的尴尬。美国严禁炒房的法律法规以及高昂的税费成本，使四处寻机、期望“抄底”美国房产小赚一笔的老百姓入市无门，真正有能力在美国购买房产的，是少数的“有钱有闲”阶层。 抄底炒房言之过早 “中国人大规模在美国买房绝对还没有形成潮流”，但或许正在向这个趋势发展。2005年~2006年期间，中国香港、澳大利亚、西班牙、马来西亚都已经瞄准了中国内地这个潜在投资市场，比起他们来说，美国算迟到了，卢有峻说。 与本土地产公司合作，这条路还很长。相比刘延璋的乐观，广州飞洋集团执行董事卢有峻的判断则趋于稳健。“所谓抄底只是一个概念，应该是企业的一个项目，而不是个人所为。说抄底，言之过早。并不是每个房子都能赚钱，不了解当地的文化、法律，个人不能贸然行事。” 卢有峻分析，目前在美国买房的主流人群是中国的中产阶级和富有阶层。在他接手的业务中，投资并不是第一位的，买家的目的无非是三条：留学、移民、经商做办公室。 “海湾地产这次来参加广交会，把美国主流社会的房产到中国来推介，之前是没有的。”卢有峻说。 而刘延璋也说，希望海湾地产能作为一支先锋队伍，打开中美房地产贸易的市场。她计划，以后在中国同时采用代理和个人的运作形式，至于怎么合作，还在探讨之中。“我们也很希望和国有企业合作。”
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