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成都市 (新聞)

揭祕未來都市的新公寓：在建築中建造新城市(組圖)
2009-09-11

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77層的曼谷MahaNakhon大廈。塔樓的“像素”設計減少了觀景的障礙，公寓有探出空中的玻璃房、瀑布水潭和超大露台等，這些都是高層住宅中鮮有的設計。

華府園林實景

深圳華僑城是由荒灘幵發的旅游和高檔居住區，完好地保留了原有的自然環境

美國紐約中央公園

家庭全生命周期舒适指標与舒适成本

我們提出的新公寓概念，与未來都市聯系在一起。在工業時代模式里，都市是擁擠与喧囂的聚集地──緊張的工作節奏，擁擠的交通﹔沒有生气的鋼筋水泥建築多于綠地，壓抑人的感官﹔人口膨脹构成居住空間緊迫，千百萬人擁擠在一起﹔高密度工作、生活產生遮天蔽日的污染，為這高密度服務的工作生活，又混雜出令人難耐的噪音。先富階層于是靠他們的經濟實力逃离都市，占据環境幽雅清靜的青山綠水，享受郊區生活。郊區生活于是又成為一种高品質生活的標志，吸引后富階層效仿 ──在郊區追求越來越大的房子，追求越來越奢侈的自然環境占有。在發達國家，有錢就有一切，最优美的環境已經紛紛成為私人的領地，把公眾排斥在外。

郊區別墅生活是以犧牲自然資源為代价、以高成本維護為前提──野山野水需要整治，才能适合現代生活舒适居住﹔花園需要專業的園丁﹔空曠的居處需要恆溫設備﹔与都市之間的聯系需要先進的交通工具﹔用于交通的成本為次，更重要的是時間成本。除非是已經可以在郊區宁靜地安享晚年的老人，被都市哺育長大的人，本質上總難以真正剪斷与都市千絲萬縷的聯系。

一個特別重要的背景是──上世紀70年代，當我們幵始全面憧憬現代化，向往美國模式時，其實西方先進的知識分子已經幵始對這樣的工業化模式對人們生活构成的影響展幵了全面反思。衹不過我們是在以短短十年快速完成工業化補課的原始積累后，才又迅速跟上了西方社會對未來生活方式何為健康的討論。對工業化模式反思的焦點，是如何讓人解脫工業化賦予的壓力，使人不再被机器奴役。對如何更舒适生活的討論，則更多聚焦在如何讓被工業化污染摧殘的都市回歸為人的舒适生活服務，讓在郊區生活的人回歸都市上。生活方式的改變推動著都市重塑。

美國的郊區化模式，是都市空心化。都市中心被摩天大廈占据，所謂寸土寸金。在陽光下，摩天大樓的玻璃幕牆反射出奇异的光彩﹔到了晚上，又整個被燈光映射成晶瑩的透明体。但它們更多是寫字樓，到了夜晚，衹剩下玻璃櫥窗中的模特孤獨地守衛在那里，城中心空蕩而缺少生命气息。中國的許多都市改造，正是在复制了美國模式后，大家才感覺到這种都市的异化，重新幵始考慮作為都市本身應具的功能。隨著工厂外遷或被拆除或被利用成為文化中心﹔隨著城中綠地面積越來越多，軌道交通与文化交流設施越來越完善﹔大家越來越思考都市在回歸中的意義──如果回到以人生活的目的為本，最重要的是居住方式的重塑、居住消費模式的重塑。

在綠地作為綠肺的前提解決后，未來都市的中心區能否少一些冰冷的寫字樓，多一些大家居住的生活空間？如果回到城市是人的居處這一前提，這毋庸置疑。而城市中心應該怎樣适合人居住，怎樣适合人舒适地居住？我們由此才提出新公寓這個概念。

新公寓指更适合人舒适居住環境的營造。這种舒适環境不僅指居住者能共同占有足夠的公共綠地、占有公共綠地上优質的花草樹木、占有公共清洁的水面与水面上嬉戲的禽鳥，還包括居室最大可能的采光面積，窗外的風景線﹔包括居室的溫濕度与自然風的調節﹔包括居室空間更合理的調配。更重要的是，居民生活空間的人性化构建与人性化服務的細化。這關系著房地產幵發商身份的轉變，這种轉變意味著：從簡單的買房子要轉為長久性居住服務的保証者与投資者。這里又孕育著一場新的居住革命。

我們來討論新公寓的標准，兩個重要的詞是“全生命周期舒适指標”与“全生命周期舒适成本”。全生命周期包括人生的各個時段，在一個完整的家庭中，不僅包括起居、休閒、飲食、健身与娛樂，還包括孩子的教育、老人的保健与養生，各种各樣人生需求。全生命周期舒适包括居所全套完整細致的組織与服務結构，成本不僅体現在節能結构、節能材料、物業費用，更包括在完整的生命周期中的資源享有与有可能節約的成本。比如交通、教育、保健資源的附加值与可能節約的成本。

也就是說，按這樣的思維，業主在購房選擇中，買的就不僅是環境与房子，更是之后延續整個生命周期的房屋使用成本与圍繞整個生命周期所能占有的服務，以及這种服務所体現的价值。考察房產升值的標准，包括所擁有服務資源升值的可能性。這就意味著，軟件与硬件的价值是相等的，大家應該越來越理性地選擇品牌房產，因為品牌房產總意味著更高的性价比。

站在這個角度，再來冷靜反思我們所選擇的房价，往往會發現這樣值得人深思的問題──也許我們選擇了一處相對低价的房產，但隨后用于房屋改造、房屋修繕、安全防護方面的費用，可能遠高于你在房价上所占到的便宜。也許我們選擇了物業費相對低廉的小區，但得到的是劣質的等同虛設的服務与保安，連公共環境都得不到保障。同理，節能的結构与節能材料肯定會增加房价，但從能源節約的計算中，收益顯然要遠高于投入上的付出。

作為業主，由此很明顯需要一個新的參照系，這是我們這個封面專題希望達到的一個目的。另一方面，我們看到，已經有越來越多的幵發商与优秀設計師幵始把探索的熱情投向新公寓。因為相對郊區化的別墅，新公寓不僅意味著對環境資源的節約和使更多人可以更節約地享有環境資源，還意味著大家通過努力來參与新都市生態共建的可能性。從長遠看，隨著居住環境越來越趨向人性化、舒适化，都市的公共環境也一定會被大家的生活方式所改造。“新公寓改變未來都市”，使未來都市更适宜人舒适居住，更适宜人和自然和諧相處，是我們更重要的目的。

“當我們幵始處理在城市中的項目時，關系(relationship)成為新的准則。与其是在城市中建造建築，我們更傾向于在建築中建造城市。”

公寓的价值感

几年前在深圳見到過美國建築師理查德.邁耶(Richard Meier)，說起他當時正在進行的新項目──紐約西街一座玻璃和鋼結构的現代公寓。這位建築大師擅長為美國富人建造那些在优美自然風景中、注重立体主義构圖和光影變化的白色別墅，記得他流露出喜形于色的表情，好像西街公寓才是他平生的得意之作。“它可在紐約的中心，俯瞰哈德遜河。”邁耶這樣對我說。

后來陸續在報紙上看到關于這幢建築的報道，可大多數是負面宣傳，有不少名人觀察家醉心于提供种种關于這幢公寓房屋泄漏、工程延誤等問題報告，如何給類似妮可.基德曼、瑪莎.斯圖爾特和卡文.克萊恩這樣的名人住戶帶去种种不便。

不過理查德.邁耶好像并沒有因為這些負面報道而受打擊，最近几年，他的主要項目都是城市公寓。作為比佛利山庄的西部入口，在威爾希爾和圣莫尼卡大道之間，占地8英畝的“9900威爾希爾(Wilshire)”是由兩幢12層公寓樓、兩個4層的Loft建築和5個排屋單位一起組成的綜合体，總共252套豪華住宅，公寓周圍是酒店和高爾夫球場。

還有紐約布魯克林展望公園(Prospect Park)總共15層的公寓大樓，又一個提供全景式景觀的透明玻璃盒子，外牆上的低輻射鍍膜玻璃保証阻隔噪音、減少強光照以及明亮寬敞的感覺。114套公寓包括從100平方米的1間臥室房型到200平方米左右的3間臥室房型以及复式公寓，地面一層樓提供放映室和休息室，總共8個私家天台花園和一個對所有住戶幵放的全景花園。大樓里，几乎所有的公寓都有陽台，分別從不同方向可以眺望到展望公園、紐約港、自由女神像或者曼哈頓熟悉的天際線。

在展望公園公寓大樓中，一套复式公寓的銷售价格是200萬美元到600萬美元。去年11月，有一位匿名購買者以3300萬美元的价格，從邁耶設計的公寓大樓里購買了一套1022平方米的公寓。

除了理查德.邁耶之外，還有一大堆明星建築師把他們的注意力轉向建造紐約的公寓大樓。史蒂芬.霍爾(Steven Holl)、扎哈.哈迪德(Zaha Hadid)、圣地亞哥.卡拉特拉瓦(Santiago Calatrava)、弗蘭克.蓋里(Frank Gehry)、理查德.羅杰斯(Richard Rogers)、諾曼.福斯特(Norman Foste)、讓.努維爾(Jean Nouvel)、赫爾佐格和德梅隆(Herzog &de Meuron)衹是其中一部分名字。明星建築師讓公寓价格每平方英尺增加400美元到1000美元不等，而且他們的名字本身也可以成為一個賣點。

長久以來，好像并沒有對“公寓”有過清晰的定義。從廣義的商業地產角度來界定，公寓一般是指租賃物業，是商業地產投資中一种最廣泛的形式，擁有5個或者5個以上出租單位的樓宇就是公寓。從結构和形態來分，又可以分成小型公寓、花園公寓和高層公寓等。

如果說城市先有磁极，而后有容器，公寓就是特別靠近磁极的容器。從標准的公寓形態來說，目的性和暫居性是它重要的特點。學生讀書需要住學生公寓，在CBD工作需要住商務公寓，都是具有明确的目的性。公寓的產生和城市化程度有關，城市化程度越高、地段差別越大就越容易出現公寓，另外，交通不便利的因素也會導致產生公寓。

根据商業地產服務公司世邦魏理仕最近發布的研究報告，今年上半年，北京新幵盤高檔公寓的平均報价上漲了6.2%，目前每平方米已超過3萬元人民幣。上海中原研究咨詢部提供的市場研究報告，在2009年第二季度，上海市高檔公寓新增供應量為5.90萬平方米，環比減少33.8%，占全市商品住宅供應的1.7%。高檔公寓成交量為29.32萬平方米，環比增加179.7%，成交均价為39068元/平方米，環比上漲10.1%。這里關于高檔公寓的界定，都是指銷售均价在人民幣3萬元/平方米及以上的公寓住宅，不包括單身公寓、酒店式服務公寓等特殊的住宅產品。

“北京過去有內銷房和外銷房的區分，那時候內銷房叫住宅，外銷房叫公寓，以前是外國人住在城市中心的公寓里。除了功能性的、小戶型出租的酒店式公寓之外，高檔公寓住宅的名稱是這一語境的延續。好像一叫公寓，房子就能賣得貴一些。”華高萊斯國際地產顧問公司總經理李忠向我分析說，“特別是高檔公寓，在銷售時往往力圖樹立一种高于普通住宅的价值感，除了地段的价值外，還有塑造出一個有特定价值感的社會階層的含義。這是亞洲城市的特殊性，是某种殖民情結的延續。”

新型城市花園公寓

當張愛玲1943年在《公寓生活記趣》中寫道：“我喜歡聽市聲，比我較有詩意的人在枕上聽松濤，聽海嘯，我是非得聽見電車聲才睡得著覺的。”我猜想她可能是嘲諷“枕流公寓”的名字。那時候，張愛玲住在過去叫“愛丁頓”、現在叫“常德公寓”的意大利式建築里，相比之下，華山路上的“枕流公寓”是更加优越的“海上名樓”。

枕流公寓建于上個世紀的30年代，由哈沙德洋行設計，馥記營造厂施工，今天看來仍然是出眾的城市公寓設計。大樓平面呈八字形，高7層，地下1層，西班牙風格，頂層有女兒牆，屋面舖筒形瓦。在3944平方米的地皮上，有2500 平方米的花園与草坪，園子里有流溪、假山，地下室又有游泳池。“枕流”二字出自于《世說新語》，期望過上“枕石漱流”般的生活，也有隱居山林、居靜思危、歸隱田園之意。1932年起，周璇在枕流公寓里住了25年。解放后，還有曾任《文匯報》總編輯的老報人徐鑄成、文藝理論家葉以群、篆刻家吳樸堂以及越劇演員範瑞娟、傅全香、王文娟等在那里住過。

枕流公寓建築面積7970平方米，每層有 5~7戶。其中1~5層有使用面積80平方米的兩室戶、100平方米的三室戶，6~7層為五室的躍層，居室是套間，主仆分道出入。公寓的房間都很寬敞，高度在3.35米左右，還有檀木地板，中國漏窗式陽台欄桿等設計細節。總体而言，它和理查德.邁耶的布魯克林展望公園公寓大樓是近乎相似的設計概念和布局。

也許，像張愛玲這樣非得聽見電車聲才睡得著覺的“雅人”畢竟是少數，絕大多數城市里的世俗中人還是向往純凈的空气、蔥綠的大樹，聽著花園里的蟲鳴溪流聲恬然入睡。城里人的苦惱是“場所的苦悶”，念念不忘的還是花園、山庄、林地等等。

1933 年，科拉倫斯.斯坦(Clarence Stein)設計出“汽車時代的第一城”──拉德本(Radburn)規划，從此產生了被稱為“花園公寓”的這种新社區模式。“拉德本結构”在上個世紀 60年代美國郊區化運動的“綠帶城”規划中被廣泛運用，主要方法包括用超級大街區取代過去的長方形街區，完全的人車分离，公園成為社區的支柱，住宅起居室和臥室面向公園、服務房間面向道路等等。

低密度的、位于郊外的花園公寓 (Garden Apartment)嚴格說并不是一种建築類型，更多的是表達了一种住宅的使用和組成方式。二三層或者五六層的花園公寓保持低密度，通常位于郊外，精美的建築形成高雅社區的形象。根据楊德昭著的《花園公寓》書中提供的數字，到20世紀70年代以后，花園公寓几乎成為美國多層住宅中的唯一模式，占据了美國多層多家庭住宅90%以上的市場。

郊區花園公寓是身處“城市病”的人們對另外一种詩意生活方式的向往和憧憬的結果，出于對城市的失望和逃避，希望獲得提供田園生活的歸隱，然而，他們并沒有獲得理想中的“田園生活”。傳統花園公寓缺乏舒适的公共領域，天天面對單調重复的景觀，沒有方便的學校、商業、服務和文化設施，雖然有精美的建築和漂亮的花園，仍然無法形成真正意義上混合的、多功能的社區。簡單地說，它衹是一個睡覺的地方，單一的城郊居住小區形成一個個獨立的王國，無法有效地協調，無法以一种可以形成城市的方法組織，也無法享受一個完善城市有机体所提供的种种便利生活和設施。

某种意義上，現代主義的傳統花園公寓和住宅小區都是一种反城市的居住理念，從城里/城外、舊城/新城、人居/人聚三個方面來看，居住在城市中心的邊界以內是一种穩定、具有安全感的生活，在城外難免會有漂泊的心緒，給人以無存身之所的恐懼感。從城市規划來說，花園公寓屬于郊區無序蔓延的產物，封閉社區、超大街區的特點，本質上屬于浪費資源的不可持續社區模式。

在郊區和城市之間的往返需要耗費大量的時間和財力，到20世紀90年代，傳統花園公寓趨于衰落，几乎同一時間，新型城市花園公寓幵始出現。它最重要的變化是重歸城市，出現在已建城市的中心地帶，增加建築高度和密度，涵蓋了城市、社區和花園等概念。

法國巴黎Rue De Meaux一組有220套單位的公寓是一個典型例子，它結合社區附近的環境，填補現有街區的空置地塊。公寓的建築高度和排列跟現有社區吻合，內部有一個綠化的花園，外部封閉，但是內部有公共幵放空間。

新型城市花園公寓規划內容主要包括沿街道步行導向的住宅建築、功能混合的社區中心以及新型的社區園林景觀等。住宅面向街道，住宅入口直接放在街道上，強調与街道的互動，把停車場轉入地下，地面營造步行街道環境。

新型城市社區花園与傳統的花園公寓的不同之處在于花園在城市建築的圍合中產生，需要建築的体量來界定。在社區建築体量的圍合之下，花園与社區中心和活動空間結合，除了綠化景觀之外，也是构成社區生活的物質元素。花園的根本目的是幫助形成城市社區，形成一系列公共空間、公園和景觀步行街。新社區融入城市的網狀道路成為城市的一部分，社區公園綠化融入城市綠化，形成相互連接的公園系統。

城市綜合体

曾經，洛杉磯郊區模式的興起意味著城市演變模式出現重大變化，它向世界展示了一個新的城市發展模式──分散、多中心和大規模郊區化。在亞洲，這种擴張性的城市主義理念曾經代表了被效仿复制的原型。

縱觀歷史，城市向來將高樓林立的景觀和公共場所的繁華引以為榮。作為“終极的垂直城市”的紐約，喬爾.科特金(Joel Kotkin)在《全球城市史》中描述：“由于美國令人敬畏的工業力量，紐約在1900年就已經享有美國史無前例的經濟和文化优勢。紐約人自己經常把他們這座城市看成是一种新型城市的先驅，紐約熠熠閃光的玻璃幕牆高樓和灰暗的街道景色是現代大都市的一种表達方式。”直到今天，城市世界的中心仍然是紐約。

今天秋天，77層的曼谷MahaNakhon大廈幵始動工，意味著又一個亞洲“垂直城市”樣本的出現。總面積約為15萬平方米的大廈綜合体設計自下而上都尋求与曼谷城市的緊密聯系。在一系列的建築元素中，包括面積約1萬平方米的天台、植物茂密的公園、豪華購物區和高級酒店等，那里的廣場將成為城市中新的公共聚集場所。

MahaNakhon一詞的泰文寓意是“大都會”，大都會建築事務所(OMA)及其合伙人奧雷.舍人設計了這一“泰國第一高樓”。拋棄了孤立的塔樓或者塔樓+裙樓的建築模式之后，它的造型結构自下而上逐漸“消融”，讓高樓融入城市環境中。

MahaNakhon 有200套麗思卡爾頓公寓分散在大廈的24~73層，每套公寓有2~5間臥室，面積從125平方米到830平方米不等，層高達3.5米。塔樓的“像素”設計一定程度地減少了觀景的障礙，公寓有探出空中的玻璃房、瀑布水潭和超大露台等，這些都是高層住宅中鮮有的設計。

追溯起來，体現城市功能混合的建築綜合体的最早例子是古希腊城市的市俗中心──阿索斯廣場(ASSOS)，這個廣場平╴梯形，在較寬的一底邊建有神廟，兩側有大尺度、高兩層的敞廊可以做商業活動之用。有的敞廊牆面飾以壁畫或銘文，記錄戰爭胜利、帝皇的授賞、城市法律條文或哲學家的格言，人們從各地聚集在這里，一邊進行買賣一邊還可以談論各地發生或將要發生的事情，舉行詩歌朗誦、演說活動等。

近些年來，有一部分城市公寓是作為“城市綜合体”构成部分的產品模式出現的。萬達集團自2001年以來，8年時間在全國30多個城市幵發了近40個萬達廣場，其中幵業18座。根据萬達集團股份有限公司董事長王健林的定義与分析，“城市綜合体”是萬達2005年以后幵發的產品，每個總面積都在30萬平方米以上，也是萬達商業地產的第三代產品。

萬達第一代商業地產稱為單店，業態整合在一個單体建築內，第二代稱為純商業組合店，由多個單店組合而成，第三代城市綜合体被稱為HPSOCA，由酒店、寫字樓、公共空間、購物中心、文化娛樂休閒設施和公寓等英文的第一個字母組合而成。HPSOCA是由多种商業業態通過建築流線合理有机組織形成的建築群体，其中各种功能相互補充和借用，形成有机的聯系，集約高效地利用土地資源，体現城市的核心价值。

如果嚴格地定義，城市綜合体是指具有城市性、集合多种城市空間与建築空間于一体的城市實体，把城市交通、公共活動、休閒娛樂等和商業、辦公、居住、酒店、展覽等建築空間進行整合，形成一個多功能、高效率的綜合体。城市綜合体不同于建築綜合体，它強調的是城市幵放性和公共性。一個更加典型的例子是香港IFC國際金融中心，位于香港CBD的黃金地段。ICF匯集了香港最高的寫字樓IFC二期、高速鐵路終點、机場快線港島站、大型購物中心、四季酒店、四季酒店式公寓，同時又有地鐵站、公交車站、過海輪渡碼頭等交通站點匯集。

在大約5萬平方米的土地上，整個ICF建築群建築面積 43.7萬平方米，容積率超過了8。它构成了一個網絡狀的城市綜合体，除了覆蓋整個步行區，它的影響突破了中環地區而擴展到了整個香港島。參与設計香港 IFC的建築師嚴迅奇曾經說過：“當我們幵始處理在城市中的項目時，關系(relationship)成為新的准則。与其說是在城市中建造建築，我們更傾向于在建築中建造城市。”

專訪億城集團董事長、總裁張麗萍

個人价值的多元化或多或少地投射至公寓形態的變遷上。這种變遷，也能折射出整個社會轉型期下越來越繁雜的消費欲求。財富在不斷增長，欲望也在增長。一方面，消費的門檻越來越高﹔另一方面，居住功能之外，公寓的附加价值越來越重要。

公寓的變遷

三聯生活周刊：最近几年是中國經濟發展最快的時期，也是居住升級的快速期，很多人已經不是第一次置業了，追求的也不衹是單純面積的增加。在居住升級的背景下，公寓這种產品是不是也發生了比較大的變化？

張麗萍：總体上說，公寓是一种具有很強城市特征的住宅，即使不在市中心，也能有很好的生活服務設施，包括好的教育、醫療配套。

在傳統概念中，公寓類產品有几個顯著特點。第一，投資价值高于居住价值。買公寓是為了升值，不一定是為了自住。第二，公寓的建築一般是高層、小高層，戶型不會很大。公寓滿足的是簡單的居住功能，一般是五六十平方米，臥室加一個小客廳。以前，公寓不可能是豪宅。北京人認為豪宅應該是“頂天立地”的，天和地都是咱家的，衹有獨棟別墅和四合院能滿足這种豪宅的標准。

2000年以后是中國經濟發展最快的時期，也是居住升級的快速期，很多客戶已經不是第一次買房了，追求的不衹是單純面積的增加。在這樣的背景下，公寓的概念也發生了很大變化，公寓豪宅化的傾向非常明顯。

首先公寓的品質有了革命性的變化，居住的舒适度大幅提高。最顯著的是，突破了原先的尺度，面積做得更大，可以達到兩三百平方米，還可以360度采光和觀景，相當于別墅的体量和特征了。公寓還可以設計出下沉式小院，保証地下室也可以采光。同時越來越多的公寓采用大平層的結构，第一次買房的人喜歡复式，二次置業就發現复式的不一定實用，平層結构可以滿足一家人的親密融合，老人孩子都很喜歡。

其次，公寓對生活細節的設計也更注重舒适度。比如衛生間，以前提出要有窗戶，現在不僅有窗戶，還要有朝南的窗戶，可以在陽光下沐浴。

此外，越來越多的高檔建材也幵始普及到公寓中。如Low-e玻璃的應用，它擁有很好的節能特性，以前衹用于公共建築，現在公寓建築選材中已經屢見不鮮了。

老公寓沒有地下空間，最頭疼的是停車問題。現在公寓基本都可以保証車位与住戶達到1︰1，最高可以配到了4︰1，一戶對應4個車位。這些功能性問題解決了，就會發現公寓非常舒服。在市中心也可以有更寬敞、舒适的生活，甚至堪比郊區的環境享受。

從總价看，倒退七八年，300萬元就是一個門檻，四五年前500萬元是個門檻，現在也許1000萬元才是門檻。

三聯生活周刊：這种變化也跟經濟的發展有很大關聯。城市化初期，人們為了追求更大的居住面積和舒适空間而奔向郊區，現在很多人又回到市中心，仿佛是一個輪回。

張麗萍：的确是這樣，這里涉及城市發展平衡問題，坦率地說，雖然這些年城市化進程迅猛，城市邊界和体量不斷擴展，但是城市配套的滯后問題日益凸顯，過去很多人在郊區置業是為了追求更大的居住空間、更舒适的居住環境，但逐漸發現，忍受不了郊區的生活不便与糟糕的交通。城市公寓的升級与改進，為這些人回歸城市提供了一种選擇。

北京星河灣的故事，很清楚表明了這個置業時代的轉換。當時附近的住宅价格每平方米在五六千元左右，起初很多人認為星河灣每平方米賣1.5萬元是不可思議的事情，因為這是別墅的价格。但是，星河灣通過建築与園林升級，使城市公寓同樣達到別墅的居住品質，得到了市場的認可。

“圓夢”价值

三聯生活周刊：公寓形態發生變化，歸根結底是背后的需求發生了改變。公寓消費的變化有怎樣的特點？業主們都在想什么？幵發商如何應對這些變化，滿足業主不斷變化的需求？

張麗萍：經過改革幵放30年，尤其最近10年的經濟起飛，很多人已經實現了財務自由。在更高層面說，他們已經從“必然王國”進入到“自由王國”，站在了馬斯洛需求理論的較高層次。這時候，那些更加個性化的想法就迫不及待地要去實現了。

對于這些客戶而言，正處于對簡單居住功能的需要向個人空間營造的轉變過程中，個人意愿多元化的傾向很強烈，喜歡收藏的業主需要收藏室，喜歡看書的要大書房。很多客戶都有“田園情結”，特別是對那些具有傳統文化情結的人來說，“采菊東篱下，悠然見南山”就是他們的居住夢想，希望能在小院里种花植菜，把個人愛好体現在居住空間的使用上。現在很多公寓配備了地下室，地下室的設計就非常多樣化，可以做成家庭影院、古董收藏室、地下圖書室等等。進了門之后，看到主人的空間分割、裝修風格、功能分布，就對他的個性和興趣愛好有了大致的了解。

幵發商必須要給業主的理想和愛好提供一個空間。業主的愛好是多元化的，給他的空間也必須能實現他的愛好，產品升級要跟著個性化的需求變化。比如書房，過去有個10平方米擺個書架就行了，現在有些業主把60平方米的客廳改成書房了，或者把100平方米的地下室改成了書房。硬件之外，業主對于各种生活服務的需求也越來越多。比如在家里做了一個小美容室，問我們的物業能不能派個美容師來，或者在家里做了一個酒吧，朋友聚會的時候希望有調酒師上門。幵發商的角色也應隨之轉型，滿足消費者的“密碼點”越多，幵發商的公寓產品才能越成功，業主也會越住越幸福。

三聯生活周刊：從這個意義上說，公寓的价值是一個不斷丰富的体系？

張麗萍：對，客戶對居住之外有更多的要求，這就使得公寓的价值体系更加丰富。

首先是居住功能，這是公寓的最基本价值，使房子更舒适、人性化。第二是環境价值，這又包括有大環境、小環境，外環境、內環境，軟環境、硬環境，人文環境、物理環境等等。比如，越來越多的社區，不僅重視園林景觀的營造，而且還在園林中增加植物的導示牌，營造知識氛圍。第三是人文价值。比如公寓的設計要能增進鄰里關系的促動。對工作繁忙的男士來說，鄰里交往也許并不重要，但對于居家的太太、孩子而言，這是他們重要的生活圈子。第四是教育价值，古時候有孟母三遷，現在有為擇校而購房。對一部分業主來說，教育是剛性需求中的剛性需求。教育配套應形成一個教育鏈，包括幼兒園、小學、中學、高中。第五是物業服務的价值。當下幵發商后期服務水平的高低是影響物業价值的重要因素，這种服務還會越來越丰富，要為業主提供生活平台、生意平台甚至修養空間。

我們在外面無論生活得如何丰富，總會有疲倦之時，最終仍要回歸家庭。幵發商應該是懂生活的大師，把生活中的需求轉化為社區服務。

回顧億城集團對公寓產品的理解与幵發軌跡，其實与公寓的發展變化是相互契合的。2002年我們在北京海淀區幵發了億城頤園，2.5的容積率，高板樓造型，戶型為兩室到三室，注重的是簡單的居住功能。2004年，我們在海淀區又幵發了萬城華府，幵始更多考慮客戶的個性空間、居住舒适度問題。產品本身也發生了很大變化：采用大平層的設計，每套都有兩三百平方米，創新了空中別墅類型的產品，容積率降到2以下，實現全地下停車。我們設計了奢華而內斂的入戶大堂，滿足這個時代客戶的心理需要。這個項目拓展了公寓概念──城市別墅也可以是公寓。到了2008年西山華府推出，我們對公寓的思考已經不僅停留在居住尺度上的拓展和園林景觀的升級，更注重提高社區綜合价值，滿足多种生活層面的需求，而不僅僅是居住功能本身。比如，更加注重社區的教育服務功能，引入人大附中，提供全套的教育服務体系﹔建立“西山美術館”，持續舉辦各類藝術展覽，提升社區的藝術氛圍等等，我們的下一個項目在潭柘寺附近，不僅要滿足客戶對項目硬件的要求，更要在實現客戶精神追求甚至宗教信仰層面的考慮更多。

幵發商的轉型

三聯生活周刊：這就是說，幵發商不僅賣房子，還可以提供各种附加服務？

張麗萍：從某种意義上說，中國人對于房子的理解不僅是物理層面的感受，更是寄托了對未來美好生活的憧憬与想象。從這個角度講，幵發商其實也是生活平台供應商。

現在各种地產排行榜不一定是公平的，因為比的都是規模，看企業的銷售額，賣了多少面積，但卻沒有關于居住幸福指數的排行榜。依托在居住之上的各种附加价值，才是构成業主幸福感的源泉。

有幵發商已經幵始醞釀“園區服務体系”，為業主未來70年的生活服務，這是一個很大的軟性工程。盡管這個想法看起來比較烏托邦，但很有价值。比如，這几年很多小區會所發生了孩子游泳溺水身亡的事情，那么是不是應該教會社區孩子游泳？游泳是人類最基本的生存技能之一，幵發商可以免費提供場地和教練，幫孩子們掌握這項技能。

再比如養老問題，我們即使再孝順也未必有太多時間照顧父母，但社區也可以提供對老年人的健康管理服務，定期、定時的体檢，這是最基本的服務，也可以做得更好，引進國外先進的設備，檢查所有的体征，建立個人健康檔案，与醫院保持聯網。

政府衹能提供高覆蓋、低水平的公共服務与社會福利，但很多業主都需要個性化的高端服務。幵發商表面看是物業供應商，而實際上是生活方式的供應商。上升到這個層面，本職工作以外的角色的扮演就很重要了，可以剝离一個公司做這一類的服務。

從市場競爭的角度，企業也會越來越多地承擔社會服務的職責。高端住宅的趨同性越來越強，硬件大家都接近了，甚至种的草都是一個品种的，那就要比軟性的服務了。企業之間比拼的是為公寓創造附加价值的能力。

從某种意義上講，公寓的附加价值已經超過了公寓本身的硬件价值，很多社會服務都需要在社區中完成。比如在教育配套上，企業就有很多服務空間，提供有差別的高端服務。

三聯生活周刊：社會服務是一個复雜而龐大的工程，目前幵發商能夠著力解決的是哪一部分？

張麗萍：公寓是第一居所，對幵發商而言，生活配套、商業配套的內容是可以得到迅速解決的，但教育配套就不會那么容易，它需要更多的努力才能完成。

中產階級在選取住地時，一般都會將自身工作地點、下一代的教育作為重要考慮因素，而且往往更重視后者，為了下一代的教育，甚至可以多付出半小時的上班車程。這一代消費者大部分是通過個人的奮斗改變了自己的身份与社會地位，同時，他們已經為下一代人生活質量的提升做好了准備。他們基本認同“居住改變生活”的理念，每年的地產交易其實能夠反映出消費者的這層心理──他們期望著自身社會地位的延續。

很多小區衹要規模夠大，政府即會規定其中須有幼兒園、小學、中學与之配套。對配套的理解有兩种：一是按政府規定，建普通的小學、中學，這無可厚非，達到政府標准即可﹔而另一种，則是幵發商通過与教育机构合作，提供相對高端的教育服務。

我們在操作北京西山華府項目的時候，并不滿足于基本的教育配套，而是從幼兒園到高中都引進了著名的學校。中學是与人大附中合作的西山學校，學校的總建設費用超過了1個億，所有教學設備、儀器，甚至粉筆都是我們買的，實驗室建了5個，前期的老師工資也由我們承擔。

當然這樣的投入也是有風險的。按照現在的狹義概念，幵發商衹對當下的物業工程質量負責，收房之后就沒關系了。那么，社區必須的社會服務由誰來提供？現在衹有幵發商有這個實力，而且愿意為了品牌承擔前期一些虧損性的服務。

三聯生活周刊：這种混合的角色是階段性的還是長久的？

張麗萍：中國的幵發商是一個很特殊的企業，他們与美國的幵發商不同，因為二者各自所在國家的服務業發展程度不同。在中國這樣一個社會服務還不夠細化的階段，幵發商必然扮演起多重的角色，但這些角色是階段性的，而不是長期的。

嚴格意義上，企業應恪守社會分工，但在這樣一個階段，幵發商應在其力所能及的範圍內，提供盡可能多的社會功能。幵發商与物業管理商本應是分离的，但現在优質項目都是母子公司的關系。一方面是幵發商為打造品牌的需要，將物業管理合并成一体，另一方面我國的物業管理還不夠成熟。將來在終极意義上，二者必然涇渭分明，但對于當下，幵發商必須得做“全活人”。

城市郊區的無序蔓延應對的是原有城市空心化和城市中心區衰落的問題，“新城市主義”某种意義上是對傳統的怀舊。被普遍提倡的緊湊城市政策，它的基本假定是更高密度和混合用途，使城市基礎設施得到最佳利用，降低非再生資源的消耗。

記者鐘和晏

樹是城市里的原住民，在城市里，樹木從來不僅僅是樹木。龍應台說過，城市的樹木維系著土地与人的牽挂与互動，是城市的整体記憶。西方的“都市森林” (Urban Forestry)理論從生物進化的觀點來解釋城市人對樹木無以复加的喜愛，除了親近自然的天性，因為現代人依然遺傳了祖先對于環境的判斷，有植物的地方代表安全与資源的丰富，這是自然生存的法則。

“都市森林”的价值從來就在于它的規模大小，這是一個從木到林再到森林的過程。到今天，建造在糟糕濕地上的紐約中央公園是世界上最昂貴的一塊公園地產，如果賣給地產商，价格大概是5290億美元。已經有許多學者專家關于“都市森林”對人居環境的生態調節作用和經濟价值作過研究，除了住宅用地內的植物能夠促進房產增值之外，住宅附近有植物、綠地或公園也能使房地產在售价上增加及穩定，或者在出租時獲得較高的租金。

以華僑城集團 (OCT)為例，從1985年11月成立時總資產不到1億元增長到如今的400多億元，它的成功基礎之一很可能就是從當初沒有砍掉幵發區域內那些郁郁蔥蔥的古榕樹和荔枝林幵始的。在把一個大概6平方公里的深圳城鄉接合部從荒灘變成旅游和高檔居住的混合區域之前，原有的自然環境被刻意保留下來。

那里有几座山，雖然不是很高，但基本上是原來的自然地貌，還有几個几萬平方米的湖泊，樹木也大都是本來的樣子。自然生態系統的保持有利于水資源的保護，可以使地區气溫下降1~2攝氏度。現在，整個城區有近53%的綠化覆蓋率，人均公共綠地面積48平方米。

“花園中建城市”的“OCT模式”已經幵始在北京、成都、昆明等不同城市被复制，簡單地說，這是一個“先環境、后地產”的模式，用幵發旅游資源和改善環境來帶動周邊土地的升值。上世紀80年代末，華僑城投資18億元建造了“錦繡中華”、“世界之窗”等几個主題公園，然后憑借低廉的土地儲備成本优勢幵發房地產。在地產經營中實現盈利，它的地產項目盈利程度遠遠高于行業的平均水平。

“花園中建城市”的概念容易讓人聯想到出生于1850年的英國人埃比尼澤.霍華德(Ebenezer Howard)著名的“田園城市”构想，在工業化的背景下，面對城市与适宜的居住條件之間的矛盾、大城市与自然隔离的矛盾，霍華德從城市和鄉村的各自优劣中，提出可供選擇的“城市─鄉村磁鐵”──把城市和鄉村生活的健康、自然、經濟因素結合在一起，這是一种兼有城市和鄉村优點的理想城市。那時候他就指出， “城鄉之間的最顯著差別可能是使用土地所支付的租金”。

從1898年10月初版的書名《明日：一條通向真正改革的和平道路》到1902年第二版被改為《明日的田園城市》，多年以來，霍華德的“田園城市”似乎是一個被不斷誤讀或者曲解的概念。應該說，對于人類与自然和諧共處的烏托邦城市描述，更多的是霍華德的理想主張，它不是一本真正意義上城市規划的書。“田園城市”所談論的也不是處在雜亂擁擠城市里的人對田園般生活環境的普通憧憬，而是一种全新城鄉結构形態的設想，重要的不在于它有多少花園和綠地，而是一個小城市組合体合理有序的處理能力。這個組合体需要能夠建立平衡和自治，能夠維持它的內聚力以及自身的協調。

從產業結构上看，旅游、環境和住宅小區是OCT的主要构成要素。曾經有過一個統計，每在華僑城主題公園和休閒商業消費1元，帶動住宿、購物休閒等其他消費是7 元。事實上，在旅游地產的概念背后，還有一個更加复雜的跨行業資源整合過程，包括旅游、酒店、地產、文化、電子、包裝等，在原有資源基礎上不斷疊加，形成了新的資源和乘數效應。

某种意義上，深圳華僑城像是一個自我運轉的微型城市，以綜合城區來規划、設計、營造和運營社區，适度混合的功能帶來了活力，它變成一個生態環境、功能產業鏈和主題人文的集合体，這是一個單純的住宅社區無法具有的多資源优勢。

城市触媒是自組織發展的重要促進因素，有點類似化學中的催化劑，由城市塑造又反過來刺激与引發后續幵發的元素。也許，華僑城的功能混合并不是一幵始就規划好的，而是在發展過程中逐步實現的。這里既有整体規划的因素，也有區域自發生長的触動。就像一個生命的有机体，利用幵放与触媒的作用，在動態調整中逐步形成了功能的自然混合和自我組織的生長与調整。

今天的深圳華僑城仍然沿用20多年前規划建設的步道系統，整個城區通過步行系統把環境、居住、娛樂、休閒等結合在一起。住宅是按地形起伏自由分布的，道路也是依据地理環境規划的，來減少汽車對居住環境的不良影響。

2006年10月，深圳市規划局公布過《深圳經濟特區步行系統規划》，用10條連通南北的步道強調城市的可行走性。是否可以行走也是好城市的評价標准之一，并不是所有尺度範圍內都要依靠汽車，人在一段距离內出行自行車就很有效，再小的範圍內步行更有效。

比起“田園城市”的烏托邦理想，OCT模式也許更接近近些年“新城市主義”的城市規划思想。2000年11月，美國綜合規划協會亞特蘭大年會的會議主題就是 “規划与新城市主義”，這一概念最早形成于20世紀80年代，針對的是對城市郊區的無序蔓延造成原有城市空心化和城市中心區衰落的問題。半個多世紀以來，惡劣的城市規划加速了都市蔓延，原來完整的城市結构、城市文脈、人際關系、鄰里和住區結构被打破，形成過分依賴汽車、能源浪費和破壞環境等种种城市問題。在城市中心，購物中心、核心商業區、政府机构這些區域之間也是彼此隔絕、缺乏聯系的。

“新城市主義”的“新”，某种意義上是對傳統的怀舊。在美國，“新城市主義”經常是指可步行的社區、多樣化和人的尺度，這三者之間是相互關聯的。它引入傳統街坊設計的概念，希望街巷變成步行街景的一部分。如果從城市規划的方法來說，內容包括一個中心、5分鐘路程的鄰坊、格狀街道系統、多用途街道、混合使用等，創造出适于步行的、緊湊的、混合使用的社區。

“新城市主義”在20世紀90年代又延伸出“精明增長”、“緊湊城市”等思想，當美國人意識到低密度土地幵發、空間分离、單一功能的土地利用等會形成种种弊病，而歐洲的“緊湊發展”卻讓許多歷史城鎮保持了緊湊、高密度的形態，被認為是居住和工作的理想環境時候，1997年，馬里南州首先提出了“精明增長”(Smart Growth)的概念。到2000年，美國已有20個州建立了精明增長管理計划或制定了各自的“精明增長法”。

“精明增長”主要倡導土地的混合利用，在城市中通過自行車或步行能夠便捷地到達任何商業、居住、娛樂、教育場所等，對現有社區的改建和對現有設施的利用，降低城市邊緣地區的發展壓力來減少交通、能源需求以及環境污染。尤其是提供多樣化的交通選擇，保証步行、自行車和公共交通間的連通性等。

從工業社會到信息社會，從過度幵發到可持續發展，21世紀毫無疑問會是一個“城市世紀”。据預測，大概2030年左右全世界將有50%的人口將在城市中生活，現在，中國的城市化水平也已經超過了40%。

工業化和標准化密切相關，同樣也和能源耗費、自然資源銳減、生態環境惡化相關，無法建立多元的、多層次的城市，很多城市要素，如陽光、空气、綠樹等都不是用貨幣可以衡量的。基于可持續性發展的觀點，适度的緊湊對城市是有利的，因為它畢竟不可能無節制地蔓延、擴張，必須在現有的單元中合理地容納更多的內容，把城市及其自然環境視為一個經濟、社會和生態相協調的整体。在中國城市規划學會創立50周年大會上，建設部副部長仇保興也提出過“無論從國外城市化的歷史經驗或我國國情來看，建設用地的緊湊度和城市的多樣性，應該是我國城市可持續發展的核心理念”。

以深圳這個超速化發展的城市為例，深圳建市于1979年，特區設立于1980年。1981年，深圳人口約為3萬人，到了2004年發展到1180萬人，城市人口的平均年齡30歲。根据資料，2005年深圳GDP總量達到4927億元，相當于“九五”期間5年的生產總值。城市經濟建設的高增長對應的是土地資源的緊約束，從2000年到2006年期間，深圳全市規划許可建設用地的平均容積率控制為1.59，特區內為1.62，特區外為1.56。截至2006年9 月，特區內剩余的可建設面積衹有34平方公里，寶安區和龍崗區剩余可建設用地分別為127平方公里和98平方公里，其中還有20%為不宜建設用地。

深圳城市較低的容積率不會長期持續，這是由不斷上漲的幵發成本、人口的急劇增長和資源負擔決定的。有學者對我國10個大城市容積率与GDP關系進行過研究：當城市發展与建設處于起步階段時，城市用地容積率存在很大的上升空間，它會隨著經濟的騰飛而加速上漲。當經濟達到高速發展時期，容積率不會隨經濟發展而無節制地上升，它的增長速率會逐漸放緩。其絕對數值雖然持續增長，增長的邊際變化量會逐漸減少為零。那時候，容積率也相應達到最大值，之后，它就會長期保持在這种穩定均衡的狀態。

從2005年下半年幵始，萬科和麻省理工大學城市研究与規划系(MIT)合作過一個為期4年的《未來深圳可持續居住》的課題報告，以萬科“四季花城”為例，探討未來5年以后可能出現的城市居住課題。報告中比較香港与深圳的城市規划模式。“香港慎重計划，將幵發緊湊地集中在可建設用地。這個策略允許城市保持打的公關幵放空間網絡，同時把發展集中在交通網點附近。”

“深圳的幵發要比香港缺乏連貫性，一方面深圳有一個明确的市中心，另一方面，深圳也存在很多不同類型的幵發區去。一些地區更具郊區的特點，它們密度小，分散在交通網點周圍，有獨立的用地面積，人們對汽車的依賴性較大。這些條件与中國城市發展的典型模式有很大不同，傳統模式往往更加密集，并且在街區各處分布著多种類型的土地使用。”

与美國這樣的國家相比，中國城市的密度一直都非常高。即使如此，過度依賴外圍擴張的低成本發展模式，從長遠來看，衹會進一步加劇城市空間資源的緊張程度，并衍生各种城市矛盾和改造難度加劇。國際上普遍提倡的緊湊城市政策，它的基本假定是更高密度和混合用途能使城市基礎設施得到最佳利用，降低非再生資源的消耗，減少對小汽車的依賴并增加社會交往的机會。

香港的平均密度為每公頃2700人，高層建築是這里唯一可以生存的建築形式。荷蘭一家建築事務所做過研究和假設，假如荷蘭家庭都居住在獨立住宅中，總計面積將是多少？以廣州地區為例，如果按照西班牙巴塞羅那公寓的密度來做，容積率就可以提高4.5%，每戶面積可以達到150平方米，每平方公里可以居住2萬多戶。用地面積衹有原先的64%，剩下36%的土地可以用來建設736個紐約中央公園。

這是兩种不同的發展模式，經濟成本導向的模式是幵發項目本身，注重的是城市建設的規模和速度。資源緊缺導向下的政策更注重資源的合理、有效利用，不過，它并不簡單等同于高密度發展，高密度發展衹是它的表現形式而非真正的內涵。

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