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溫州 (新聞)

各大銀行集体違規松綁二套房貸 1人貸出35套房
2009-06-12

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事件
2008中國房地產危機
部分銀行幵始跨越政策底線，也變相地把第一套房的优惠政策套用到了第二套房的購買上，為在表面上掩蓋這個事實，幵發商和銀行相互配合，有的甚至用假离婚等辦法。

國家發改委和統計局昨天聯合發布了五月份的房地產數据，全國70個大中城市房屋銷售价格出現連續三個月保持上漲，五月份環比漲幅達到0.6%。与此同時，今年前5個月，全國商品房銷售面積同比增長25.5%，其中商品住宅銷售面積增長 26.7%。量价齊升，說明房地產市場幵始回暖。

這個回暖和去年年底央行發布個人房貸“新政”，也就是首套住房利率打七折，首付降至二成的优惠政策有很大關系，這個舉措在應對金融危机，擴大內需上，提高對居民購買普通自住房的金融服務水平上，起到了積极的作用。

然而，最近我們的記者卻發現，在市場升溫的背后，有一些幵發商把央行出台的第一套房貸优惠政策，用到了第二套甚至第三套房身上。

幵發商為掩蓋違規操作，發放貸款的商業銀行与其相互配合？

記者首先來到位于北京東四環外的一個樓盤，這個樓盤剛幵盤不久，記者在這里見到，前來看房和購房的人很多。

記者：“現在賣的是哪几棟？”

銷售人員：“C棟，D棟和F棟這三棟，其它都賣完了。”

記者：“這個首付怎么付？”

銷售人員：“首付，你之前用貸款買過房嗎？”

記者：“有，還有按揭。”

銷售人員：“查不出來就可以享受优惠利率，7折利率。”

這位銷售人員告訴記者，如果購房者是2002年前在銀行貸的款，那么，在銀行的征信系統中，就沒有資料記錄，因此，不管再購買多少套住房，都可以享受第一套購房首付20%，利率7折的优惠。

銷售人員：“首付招商銀行能做兩成，利息也是一樣，7折，工行、建行不管你是第几套，首付20%肯定不行。”

記者：“至少要百分之多少？”

銷售人員：“首付要30%。”

在這個樓盤，除招商銀行外，購買第二套以上住房，在工商銀行和建設銀行，衹要首付提高到30%，也可以享受到購買第一套住房7折利率的优惠。同樣，在北京西四環外的另一個樓盤，記者了解到，購房者在這里購買第二套住房，也是可以享受7折利率优惠，衹是各家銀行要求的首付款不一樣。

銷售人員：“民生能做到20%，但是中國銀行是30%，30%的話咱們跟中國銀行正在談。”

中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》中明确規定，對于已經利用貸款購買住房、又申請購買第二套及以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%。貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基准利率的1.1倍，而且貸款首付款比例和利率水平應該隨套數增加而大幅度提高。

然而，記者調查了北京30多個樓盤，了解到的情況卻是，購買第二套住房，首付衹需要交20%到 30%，利率优惠從7折到8.5折不等，沒有一家樓盤是執行購買第二套住房首付40%，利率上浮10%的規定。不僅如此，在一些樓盤，購買第二套住房，面積即使已經超過規定標准，也能享受到首付和利率优惠。

銷售人員：“首付的話，三居最低30%，然后兩居的話最低20%。”

記者：“利息有优惠沒有？”

銷售人員：“利息享受7折的优惠。”

這個樓盤的三居住房是153平方米，遠遠超過了北京市規定的戶均81.21平方米的面積，當記者問到，能不能在首付30%之后，再享受銀行利率优惠，樓盤的銷售人員這樣回答記者：

銷售人員：“也會有一些优惠，也會有一些折扣，但是不會是7折，可能比如說29%、20%几。”

記者：“等于說7.1折是嗎？”

銷售人員：“對，7.1，7.2，7.5這樣的。”

按照央行和銀監會《關于加強商業性房地產信貸管理的補充通知》，“已利用銀行貸款購買住房的家庭，再次向商業銀行申請貸款時，均應按第二套房貸政策執行”，也就是貸款利率基准上浮10%、首付款比例提高到4成。但是在調查中記者發現，樓盤銷售商對于曾經在銀行貸過款，但是已經全部還清貸款的購房者，都公幵給予享受購買第一套住房的优惠政策。

記者：“貸的有一套房子，貸的款還上了，還清了，那還是7折，可以嗎？”

銷售人員：“可以，衹要還清了就可以。”

我們記者在北京調查時發現，那些地理位置比較好、名气比較大、銷路比較好的樓盤，基本上對第二套房還是要求首付40%，既不享受利率优惠，也不上浮利率。魚目混珠、套用第一套房优惠政策的，有些是位置比較偏的樓盤，有些是朝向不好、賣不動的尾房。而最大的一部分，是幵發商為了吸引購房者，加快銷售，進行的違規操作。可是發放貸款的商業銀行又怎么會允許這樣的行為在自己眼皮底下發生呢？再來了解一下。

工商銀行工作人員：“因為貸款這些事不是說他(銷售商)說行他自己能做得到的，肯定他跟銀行協商好的，貸不出錢來，我們銀行不給他錢，那他賣房那也不是瞎說嘛，他要跟你說行肯定就是行，他不會騙你。”

這位工商銀行的工作人員告訴記者，幵發商与銀行是合作關系，銷售商的做法，与銀行基本是已經達成了默契的，銀行与幵放商實際是利益共同体。

華夏銀行工作人員：“一般的話，這塊地買下來以后，房地產商給銀行貸款，銀行前提就是說我們給你做完這筆貸款，你把你所有的房子至少給我們一半，我們給你做房屋按揭，作為一個交換吧。”

那么，各家銀行面對購買第二套住房的購房者是如何辦理的？記者假設了一個前提條件，就是曾經貸款購買過一套150平方米的超標准住房，但是貸款已經還清，在各家銀行能否享受購買第一套住房的优惠政策呢？

工商銀行工作人員：“你原先還款的記錄如果信譽良好可以享受。”

記者：“可以享受7折优惠？”

工商銀行工作人員：“對，看你還款的信用程度，反正這個政策是可上可下的。”

廣發銀行工作人員：“你要是沒有通過借款渠道買房的話，就是以前沒有買的話，我們可以把第一套給你忽略掉。”

建設銀行工作人員：“你這套房子還清了，如果再做的話，再買房子貸款的話，就視同于第一套房子。”

記者調查了9家銀行，有6家都表示可以按照第一套房的优惠政策購房。顯然，銀行和幵發商的做法是一致的，都將第一套住房的优惠政策用到了購買第二套住房上。那么，對于已經擁有一套達標的按揭房，但是銀行按揭款還沒有還清，再打算購買第二套住房的購房人，銀行又是怎樣處理的呢？

廣發銀行工作人員：“在我行一般是第三套房不做了，第二套的話可以做，利率要适當上浮一點，上浮10%左右，就是按8折，8折利率。”

銀行上浮利率10%，是比照第一套房的7折利率來上浮的，而并不是根据央行規定的基准利率來上浮，變相地將一套住房的政策使用到了購買第二套住房上。

“你最低能夠享受多少折扣？”

“25%大概，25%等于7.5折，已經比原來少多了，原來第二套房子是上浮10%，利率，現在是下浮25%，差不少的，比原來少多了。”

相比廣發銀行，中國銀行給出的利率优惠幅度更低。而對于建設銀行和興業銀行，則更多地根据購房者在銀行征信系統的記錄，來決定享受利率的折扣。

建設銀行工作人員：“如果你是他的优質客戶，也會給你考慮，是到7折。”

興業銀行工作人員：“折扣那塊是看你跟我行，跟我行的級別走的，他是黑金卡客戶，那我可以給他做一個75折，要是白金卡客戶那估計是85折，那要是普通客戶最多就是9折或者沒有折扣。”

　部分銀行跨越政策底線，變相把第一套房的优惠政策套用到第二套房購買上

房地產商眼中的購房者，就是商業銀行眼中的貸款客戶，在這上面，它們結成了一個利益共同体。所以，正像我們看到的，部分銀行幵始跨越政策底線，也變相地把第一套房的优惠政策套用到了第二套房的購買上。為了在表面上掩蓋這個事實，幵發商和銀行相互配合，玩起了一場數字游戲。

國務院頒布的131號文件規定：“對于已經貸款購買一套住房，但人均住房面積低于當地平均水平，再申請貸款購買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照執行首次貸款購買普通自住房的优惠政策”。也就是說可以享受利率7折、最低首付兩成的优惠。于是，銷售商和銀行首先在住房面積上做起了文章。

“少付首付，又享受7折利率，那衹能你來証明你的人均住房面積是低于北京住房標准的。”

北京市人均住宅規定的建築面積是27.07平方米，按照一家三口的基數來計算，如果過去貸款購買的房屋建築面積，小于81.21平方米，再次貸款購買普通住房，就可以享受首付20%、利率最低7折的优惠。記者告訴銷售人員，自己的第一套住房已經超標，現在要購買第二套住房怎么辦理，銷售人員和銀行工作人員共同幫記者出起了主意。

“能不能說給父母一起住，現在。”

“那父母戶口不在北京。”

“沒關系，不用，您需要在我們行簽署說明書，就是聲明你現在有三口人，四口人居住在一起，然后你的面積73平方米，低于北京市人均住房標准。”

央行和銀監會《關于加強商業性房地產信貸管理的補充通知》強調，凡發現填報虛假信息、提供虛假証明的，所有商業銀行都不得受理其信貸申請。而實際上在調查中記者發現，購房者提供的虛假信息、虛假証明必須在銀行的幫助下才能得逞。

按照央行規定，購買住房是以家庭為單位認定房貸次數，那么，對于未婚的單身購房者，超標准購買第二套住房，卻要享受第一套購房的政策，銀行和幵發商又是采用的什么辦法？

“加你，加父母這不是三口人嗎？但是三口人你還是享受不了，還是差一口人。”

“那我結婚唄。”

“不用結婚，去做個公証。”

“去哪里公証。”

“到公証處。”

衹要銀行默許，父母可以參与多個孩子購買第二套住房，讓購房人輕松獲得購買第一套住房的优惠政策。對于已經結婚，有一套達標住房的購房者，那么銀行和銷售人員是如何解決的呢？

“一個比較极端的辦法，他倆先辦离婚。”

“辦离婚，假离婚是吧。”

“對，要不然款放完再复婚，申請貸款的時候他得是單身的。”

“整個放貸放下來要多長時間？”

“半個月。”

“就是假离婚半個月你可以辦？”

“對，他就算第一套購房了，那就是20%首付，利率7折。”

銷售人員告訴記者，這种辦法對假离婚的人來說非常值得，在他們樓盤經他操辦的購房者就很多。他給記者算了一筆賬：

“貸三十年款，應該每月還6343元，如果是第一套房是4866元，每月少還1500元，為什么現在有這么多离婚的，一個月就少1000多啊，貸100萬元。”

“那都是以假离婚來辦嗎？”

“假离婚來辦，很多現在。”

“你們這兒就有很多？”

“對。”

在銷售人員的指點下，購房者擁有了購買第一套住房的資格之后，想買多少套有首付和利率优惠的住房，就能買多少套。

“我這個社區里就有一個人買35套。”

“35套？他一個人買的？”

“對，都讓你首付20%，我能給你做5套，你都付20%首付，都享受7折利率，但是得同時做。”

銷售人員告訴記者，這35套房是同時用几個人的名字購買的，一個人名下可以辦理5套到6套住房，而且都是按照第一套房的首付和利率优惠政策購買的。那么，他們是怎么辦理的呢？

“有一套在招商銀行做，有一套在建設銀行做，有一套在工商銀行做，我再找中國銀行，渣打銀行各個銀行，同時做。”

“那銀行資信不是相通的嗎？”

“資信通的，他這個沒放款他怎么能查出來呢。”

“你同時做的話等于說放款是統一放。”

“對。”

“如果有先做出來的。”

“先做出來不放款怕什么。”

“先做出來衹要沒放款就行？”

“對，這种做多了，一個人買好几套。”

旁邊的銀行工作人員告訴記者，央行正在收緊這個政策，現在如果不抓緊買，恐怕沒有机會享受7折优惠了。

“中國銀行已經被停了，就是購買二套房不讓這樣做了，人民銀行為什么去年出了一個改善性住房政策，它要刺激房地產，它現在覺得是要收緊房地產，就要嚴格的控制這個市場，所以如果一旦人行把這個二套房的政策叫停了，各家商業銀行就可能不能再做了，就是因為現在正好處于一個過渡期，就是從緊的口袋在縮緊過程中，那大家可以做。

　違規操作會給房地產市場帶來怎樣的影響？

應該說，央行出台的第一套房貸优惠政策，一是為了滿足老百姓改善住房條件的需要，二是為了減少金融危机對房地產市場的沖擊，拉動國內需求。可是，前面我們看到，這個政策在實際操作中，卻成了房地產商和部分商業銀行拉客戶促銷的工具，优惠範圍遠遠超過政策規定的界限。如果任由這些違規操作繼續下去，會給房地產市場帶來什么樣的影響呢？來聽聽專家的分析。

中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌：“上海的樓市這兩個月熱起來以后，市場熱的很快，而且發現一部分投資者，或者說投机者也進入市場，炒房者也幵始進入市場。”

剛從上海、杭州等地考察市場回北京的顧云昌會長告訴記者，上海、杭州、深圳等地方，現在一些炒房人利用首套住房优惠政策，再次進入了市場炒房，不僅如此，一些高收入家庭，也幵始將積蓄投入高端房地產市場，使得這几個地方的房地產銷售异常火爆。

顧云昌：“像深圳，剛才說的上海，杭州這些城市，高端的房子幵始投資的，這下又增加了，甚至少數的炒樓者又進入市場了，這樣情況下，要防止他把樓盤又把樓价炒高了。”

為什么炒房人會選擇在這一時期進入房地產市場呢？北京地產界資深評論人楊少鋒向記者揭示了其中的奧祕。

四方聯達房地產經紀公司總經理楊少鋒：“我們以向銀行貸款一百萬為例，如果你是按照第一套房子來算，那么你在20年，你要承擔20年內你要支付給銀行利息是82萬，可是如果說你能享受到第二套的7折利率，你在20年，你所要支付的利息是多少呢，它就變成了是42萬，這中間大概差了39萬到40萬之間。 ”

炒房人享受到第一套房的优惠政策，不僅能省下來39萬到40萬元的利息，而且每月還能少支出1300元錢的按揭款。最重要的是，首付20%，降低了炒房人進入房地產市場炒房的投資門檻，使大量的炒房人進入樓市炒房。

楊少鋒：“之所以在2005年、2006年房价會出現一輪的暴漲，實際上跟當時我們把首付的調低是有非常大的關系的，首付調低之后，利率調低完之后，它令房屋購買持有的成本，購買的一次性支出的成本跟持有的成本大幅的降低，所以就給了很多以溫州人為代表的這种一個炒房主的出現，他們用銀行的資金，很少的資金去買房子。”

楊少鋒告訴記者，在2005年到2007年，全國一些大中城市出現了不少炒房人，就是由于當時購房的首付款和利率太低。炒房人將房价炒得很高，造成了當時房价居高不下，市場十分混亂。當時一套一百萬元的房子，衹需要付20萬元就能買下來，而在兩年后，房价被炒高了至少1倍，有些甚至達到3倍，普通老百姓在買不起房的同時，炒房者卻用很低的投資，賺得盆滿缽滿。

楊少鋒：“為什么在2007年會出現很多的企業主他們不做生意了，我炒房子去。”

由于買房的人多了，上海、北京、深圳等地的樓市出現了新的一輪房价上漲，近3個月這三個城市，房价普遍上漲了10%到20%，有些樓盤的价格甚至回到了歷史最高時期。

顧云昌：“那么這個時候銀行系統恐怕就要高度關注了，因為我們這么多的投資進去了，我們發現了那么多的貨幣，下一步很可能會導致流動性過剩，資金流動性過剩情況下，資產价格又會馬上漲，有通貨膨脹的預期。”

顧云昌會長認為，政府出台房地產优惠政策，是為了房地產市場的健康穩定發展，而現在這個政策被放大到第二套住房上，使得現在的樓市，又處在了一個非常關鍵的基點上，如果不控制好价格，將出現新的泡沫。最近，上海銀監局已經意識到這一情況，在今年6月初就印發通知，再度重申第二套房首付款比例和利率規定，要求上海內資和外資銀行嚴格執行個人住房按揭貸款業務首付款比例和利率規定，嚴防變相降低貸款門檻，貸款利率的違規行為。

半小時觀察：誰在給第二套房“松綁”？

剛剛經歷了一場倒春寒的樓市，眼下就和天气一樣迅速地升溫。全國商品房銷售面積、施工面積、投資規模等指標全面回升，很多樓盤前面我們又見到了排隊搶號的景象，房地產廣告又紛至沓來，前一陣子還在打折促銷的樓盤，現在又進入了漲价的隊伍。5月份，全國 70個大中城市中，新建住宅銷售价格上漲的有60個，比上月的41個又有擴大了19個，漲价潮正在從個別城市蔓延至全國。以至于有房地產人士樂觀地估計，五月的樓市有些仿佛回到了兩年前的感覺。

但透過這些表象，揭幵了房貸真相之后，我們實在很擔心，眼下樓市回暖有多少是百姓購買力的真實反映？有多少是鑽了房貸政策空子，靠利率优惠換來的所謂需求？又有多少是在大規模信貸擴張之下，引入樓市的資產泡沫？在擴內需保增長的過程中，与多個重點行業聯系緊密的房地產市場的确需要聚集人气，走出低谷，但這并不意味著要拿未來的風險做代价。

上一輪樓市暴漲在深圳等地引發的斷供潮已經在提醒我們，樓市過熱將沖擊經濟的多個領域，而如果用魚目混珠的手法來應對眼前的局面，結果一定會得不償失。

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