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北京 (新聞)

中國“看房團”2月赴美購房付全款最便宜也要50萬
2009-01-05

分類
移民
國家
美國
城市
底特律市
舊金山
洛杉磯市
州省
密歇根州
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分類
地區
郡縣
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洛杉磯郡
都市
底特律
舊金山
洛杉磯
事件
2008美國房地產危機
大學
北京大學
公司類別
房地產開發商
近日有媒体報道，中國赴美“看房團”將于今年2月從北京出發，前往紐約、舊金山及洛杉磯等經濟發達城市，主要考察价值30萬至80萬美元左右的房源，并擇机出手。

据記者了解，去年年末就有一家美國地產中介World Land Partner公司在北京運作市民轉戰美國樓市。去美國抄底買房，一時間沸沸揚揚。

　赴美購房源于兩大目的

袁先生是一家知名外企的高管，家底丰厚的他希望能在低迷的金融環境中找到一條投資新途徑。在得知了World Land Partner公司海外購房的宣傳活動后，袁先生和几位朋友如期出席了該公司組織的宣講會。

在宣講會上記者注意到，80%以上的咨詢者都抱有和袁先生相似的想法：希望通過購買處于低谷的美國房產進行投資。事實上，相對于北京市內動輒几百萬元的商品房，很多標价不足百萬元人民幣的美國別墅确實存在著不小的誘惑力。据該公司工作人員介紹，這些別墅多為按揭還款失敗而被迫由銀行收回的房產，而如今美國各家銀行資產流動情況緊張，紛紛采用低价策略銷售存留房產。借此給了中國消費者進場抄底的机會。

除用于投資外，還有一部分市民欲購買美國房產用于自住。在宣講會中記者注意到，席間一位女士不停詢問有關美國移民政策的問題。据這位女士稱，身邊十多個家境殷實的朋友打算一同到美國養老，因此購房目標定為風景秀麗、設施完備的新型社區內的獨棟別墅。

兩大類房源對應不同需求

据調查，記者獲悉目前在國內市場上出售的海外房源同樣分為二手房和期房兩大類。但具体操作和國內相比有著不小的差別。

美國二手房主要來源于法拍房(法院拍賣房)，即銀行收回的還款失敗的房產。這些房產經歷了前几年熱火朝天的炒作，而后受到次貸危机的影響，身价暴跌至原价的几十分之一。而商業銀行急于將這些房產出售套現，于是委托給諸如World Land Partner這樣的房地產中介尋求買家。而投資實力日漸顯露的中國市場成為了引資“新大陸”，不斷吸引著這些房屋中介前來淘金。

相比之下，美國房地產界所謂的“期房”与國內的差別就更大了。不同于我國房屋70年的產權期限，美國的土地具有永久所有權。土地一經購買，上至天空大气，下至地下礦藏全部擁有。購買土地者享有所有權、使用權、交易權、抵押權、贈送權、幵發權等一系列權利。更具誘惑力的是，土地所有權与國籍身份分幵管理，即外籍人員也可買賣土地，并且享受相關的法律保護。購買土地后，房主可由自己或委托中介公司完成新房的修建。

美國買房操作流程并不复雜

在我國，由于相關的房屋買賣法律不完善，被黑中介、不法幵發商利用“一房多賣”的手段騙取高額房款的案件屢見不鮮。由此不少的消費者向記者表示，擔心由于對美國法律的生疏讓不法分子鑽了空子。對此，記者采訪到了多年從事地產案件咨詢工作的北京市長安律師事務所閆胜利律師。

“單從買賣流程上講，在美國買房要比在中國買房安全得多。這很大程度上來源于美國地產實行的土地100%所有權制度。”

閆律師告訴記者，國內之所以會頻繁出現“一房多賣”現象，根本在于房屋的所有權与使用權是相分离的，“黑中介、不法幵發商利用這一特點，手握房屋所有權，而將使用權分別賣給不同購房人，以賺取暴利。”

在美國購房這种風險基本不存在。“房屋的所有權是獨一無二的，取得了美國土地的所有權，就等于把土地上的一切權利据為己有，無論是幵發商，還是房屋中介，都不可能擁有同一片土地的第二份所有權。”

此外，過戶机构与雙方律師的審批机制也确保了赴美買房的安全性。“美國的房屋中介和律師除了要定期經過政府審批，還要繳納10%左右的傭金費用作為保証金，管理十分嚴格。規範的行業要求和職業素質使得中介和律師不太可能冒險欺騙消費者。”

閆律師告訴記者，在美國簽署購房合同時相當正式，會有雙方律師、過戶公司甚至政府有關部門人員一同出席。“看房、議价的工作已經在前期完成，購買方簽署合同后，即可拿到土地所有權。簡單透明的程序也保証了交易不會節外生枝。”

　房租回報率約8%

買賣流程安全可行，購房者關心的下個問題就是投資回報率了。

据一位業內人士張先生透露，如果購房者選擇的房產位置比較好，光每年租金就可達到購房价格的8%左右，這在國內市場是不可能的。

以張先生經手的一處紐約郊區別墅為例，該房源為法拍房，銀行以20萬美元的低廉价格出售，過戶時支付的總費用(包括過戶机构收取費用，律師費以及中介費用等)為房產的9%，每年物業稅費合計2%至3%，算下來購房者花費總額為17.6萬美元，按7人民幣比1美元的匯率計算，中國消費者實際支付為 124萬元。

張先生告訴記者，如果買下房子后用于出租，收益是很可觀的。“按照次貸危机發生后的美國租賃市場行情來看，這种別墅年租金收益在1.6萬美元左右，也就是購房价格的8%左右，很划算的。”

　海外購房遠非十全十美

經歷過大起大落的中國投資者用自己的血肉代价學會一個道理：沒有天上掉餡餅的好事。看似安全性高、收益又好的海外購房行為必然會牽引著某些風險。經過調查，記者總結出海外購房中需要國內投資者特別關注的三個方面。

一、購房需一次性付全款

据World Land Partner公司柏建介紹，次貸危机之后，無論是購買土地還是二手房，在美國均要求一次性交付全款。這樣的規定無形中阻止了中國市民“用房租抵貸款”的美夢。

目前市場上最便宜的房產加上各項費用也要50萬元人民幣，就算如今在北京有很多人具備這樣的經濟實力，但要進行純粹的投資，而且還是把錢花在大洋彼岸的另一頭，就需要投資者著實考慮一番了。

“眾所周知美國的經濟遭受到很大的沖擊，房地產行業的損失更是首當其沖，可以預計到它的复蘇將是一個漫長的階段，如果中國投資者要進入美國地產行業，就必須作好打持久仗的准備。”北京大學房地產研究所所長陳國強說。

此外，陳國強告訴記者，美國房產高額的物業稅費也是值得特別考慮的。100萬左右的房產每年物業費高達2萬元以上，比中國高出了近十倍。

　二、并不利于投資移民

針對不少消費者准備將當地房產作為移民籌碼的打算，記者詢問了一家擅長處理美國移民事宜的咨詢公司。該公司的業務人員告訴記者，美國的房產管理与移民机制是相分离的。外籍人士可以在美國投資買房，但卻不能借此要求加入美國國籍。

“在美國确實存在投資移民的方式，要求至少拿出50萬美元進行特定項目的投資，而這個項目是由美國政府選擇的，不包括在當地買房。”

　三、要選擇有投資价值的房產

任何种類的投資都有成功与失敗的案例。海外購房同樣如此。陳國強告訴記者，美國買房購地需要注意三個因素：

首先判斷時机是否恰當。目前美國樓市的大泡沫破裂促使當地房价正處于低谷，但經濟不确定性還很大，美國樓市是不是已經迎來了最低點，還未嘗可知。

其次，根据自身需求選擇房產位置。美國買房究竟是為了投資還是自住，是購房者需要解決的一個重要問題。如果用于投資，建議選擇較為成熟的城市，比如紐約、底特律等﹔如果用于休閒自住，不妨購買風景宜人、适宜居住的新型城市，比如美國南岸的一些地區。此外，選擇社區也很重要，就如同在北京，不同的區域吸引著不同的人群。美國也是一樣的，大學附近房屋一定比同類型的其他地方租金要高﹔所在位置交通便利的房子就容易租出去等等。關鍵還是要購房者自己到當地去感受，深程度地了解房源的房屋狀況、地理位置、周邊環境等情況。