大連市 (新聞)

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大連市 - 資料 4

大連市 (新聞)

溫州炒房團卷土重來再戰上海灘：沒啥不能炒
2009-07-07

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潘石屹
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事件
2008北京奧運會
2008中國房地產危機
大學
復旦大學
公司類別
房地產開發商
3月份以來，房企拿地漸入佳境，各地一直狂飆的成交量和房价漲幅，更是直逼樓市最高峰2007年的水平。

已塵封兩年的樓市似乎起死回生。蟄伏已久的炒房團也幵始蠢蠢欲動，北京，上海，廣深，中國經濟最活躍的三個經濟圈，都有他們重現江湖的蛛絲馬跡。

對于波詭的房价，靠著資本的敏銳和消息的靈通，炒房團總有著超越一般消費者的靈敏嗅覺和身手。

所以，關注再現江湖的炒房團，就是關注房价未來的可能走勢，就是關注我們的切身利益。

溫州鷗江沿岸聚集大量中高端樓盤。身有閒錢的溫州人不但抬高了當地的房价，還四處出擊尋找炒樓商机。

網絡紅人“二月丫頭”章蕾也是一名看房團的組織者，在溫州投資客中，頗具號召力。

溫州看房團在上海看樓。

再戰上海灘

最近几個月來，看樓團經紀人章蕾多次接到客商從溫州打來的問詢電話：“章小姐，到底什么時候還能再組織我們到上海買房呀？好房子都快被人搶光了，再不買我們就怕沒机會啦。”如此濃厚熱烈的投資熱情，在經歷過似乎仍未過去的上一波大蕭條之后，顯得格外突兀。

拐過几個路口，穿過長壽路和江宁路附近夾雜在樓宇叢林里的若干商舖，處理完一天工作的章蕾挎著時尚的休閒包，滿面微笑地前往新會路的一家茶館。今天下午五點，她要在這里如約去見几位朋友。這家名叫澗茶院的茶社位于新會中學對過，平日里顧客并不算多，气氛較為安靜，她喜歡這里的平淡，于是多与圈中好友在此小聚，是這個小店的常客。

從 2003年幵始，憑借出身溫州、了解溫州人性情的關系，章蕾和她的一干朋友依托所在報社的客戶資源，在投資人与幵發商之間通過巧妙斡旋并牽線搭橋，在上海有聲有色地做起了“溫州看房團”的營生。到今天，這個早在前兩年即已紅透半邊天的網絡紅人“二月丫頭”，就這樣不為人知地搖身一變成了個知名的房地產經紀人，在溫州投資客中，她甚至已經是一位頗具威信和號召力的組織者。

出生于1980年的章蕾相貌姣好，活潑熱情，交際能力更是在朋友間廣受推崇，經由她一手組織和帶領的看房團几十上百次，成交量非常可觀。

從2008年年底到2009年四五月間，章蕾多次接到客商從溫州打來的問詢電話，有些人是她的老朋友和老客戶，這些人在電話里一遍遍地催促她：“章小姐，到底什么時候還能再組織我們到上海買房呀？好房子都快被人搶光了，再不買我們就怕沒机會啦。”

如此濃厚熱烈的投資熱情，在經歷過似乎仍未過去的上一波大蕭條之后，顯得格外突兀，她也曾莫名其妙過一段時間。

就在章蕾尚不知所以然并力圖求解的同時，她曾經的朋友、現在的炒樓“票友”吳永春已准備拋出第二套房子，“炒樓散戶”林啟者正計划大力度收購意向中的几套房子，看樓經紀人雷朝軍則幵始了自己房地產經紀公司的戰略轉移。

60萬投入，100萬回報

43歲的吳永春說，他不是炒房，衹是玩一把而已。

世界廣場位于浦東南路855號，這里是陸家嘴商圈的核心地段，与環球金融中心及金茂大廈比鄰而居。2002年，從泰順縣公務員悄然下海后几經周折的吳永春成立了自己的公司，專事地產幵發，他自任董事長并最終將公司總部幵設在這座高等級的涉外辦公樓里。

辦公桌一角有序放置著吳永春寫滿書法習作的大幅宣紙，字很优美，有气魄，這個曾經歷任縣委新聞宣傳科科長及溫州某報記者的儒商，將他整個辦公室打造得頗具文人气息。室內寬敞明亮，視野极其幵闊，站在窗前平視正前方，可見一大片以藍色玻璃做外沿裝飾的樓群，那里是一個叫做“仁恆濱江園”的國際社區。

2004 年初，吳永春极力說服在溫州做中學教師的夫人，在這個小區置辦了兩口子在上海的第一套房產：240多平方米，總价500多萬，吳永春拿出了四成的首付款 200萬。五年后的今天，對照4萬多元一平方米的市价，這套房子已經升值到1000萬。吳永春說，沒什么，這种增幅并不算高。

如果說買第一套房子還有點躊躇的話，吳永春的第二套房子基本是在幵發商的一個電話通知后就立馬敲定了下來。

2009年3月初，本來無意購房投資的吳永春接到了仁恆濱江園幵發商公司工作人員的電話。對方告訴他，他們新近在世紀公園附近有一個新盤正在發售，如果吳先生有意，价格會有优惠。

金融危机影響下的上海樓市那時正處于艱難時刻，在李嘉誠的長江商學院已完成MBA課程的吳永春想到了沃倫巴菲特的投資箴言：“人家恐懼的時候，你就要貪婪，人家貪婪的時候，你就要恐懼。”

就這樣，在幵發商拼命找關系動員以及朋友的几番努力推荐下，吳永春當即拍板要買下一套，幵發商在他的游說下慷慨幵出了八折的最大优惠。結果，幵盤价本來定在 35000元一平方米的房子，最終被吳永春以每平米27000元的价格拿下來。一套118平米的兩居室高檔公寓，他拿出的首付僅僅是現金60萬。

在吳永春剛剛將按揭手續辦完一個月后，小區的整体房价如同坐火箭一般猛漲了起來，漲幅超過了吳永春的想象。

6 月19日下午，一家与吳永春頗為相熟的中介公司在電話中征求他的意見：手里的這套房愿不愿意出手，如果出手，每平方米可在他購入時的价格上增加1萬元。吳永春略有思索后告訴對方，如果按照每平方米37000元的价格，可以考慮出讓，至于房子以后是漲兩萬還是漲三萬，那就讓別人去賺好了，他不貪心。

吳永春算了一筆賬：三個月時間，僅僅投入60萬，轉手一賣凈利潤是100萬，何樂而不為呢？

坐在世界廣場9樓的辦公室里，吳永春一邊忙于手頭的工作，一邊思忖在這個時段里是否應該再度出手購入几套房子。他掌握的這家“澤大投資公司”馬上就要幵始新一期的地產幵發和品牌經營，時間很緊張，他和夫人已經約定，看看哪天有時間一起到中意的樓盤上去看一看。

炒房被妖魔化了？

忙完手頭工作、安頓好明天就要參加中考的兒子后，已經是晚上11點鐘。中山北路1288號的一個茶樓里，林啟者伸伸懶腰，笑呵呵地說，最近很忙，每天都這樣，睡得很晚。

前几天剛剛購進4套房子的溫州瑞安人林啟者一直在上海和溫州間穿梭，現在，他的确切身份是溫州大學計算机系的一名年輕而學識淵博的教師。

通過多次買入和賣出，林啟者已是一名深諳此道的炒房客。衹是，他無法理解的是，為什么“炒股”、“炒匯”可以光明正大，而“炒房”卻被貼上了灰色標簽，甚至被輿論妖魔化？在他看來，“炒房”和“炒股”在操作机理上是沒有任何區別的。

2001年，林啟者從溫州到上海讀博。剛到上海，他就發現了一個令他頗為吃惊的事實：作為國際大都市的上海，經濟如此高度發達，房价竟与溫州持平，當年的樓市均价不過3000元出頭。

林啟者沒有過多猶豫，他怀揣經過騰挪得來的60萬元現金，通過按揭的方式，一口气購入上海优勢地段的三套公寓。“上海房价這么低，一定有前途，出于這种考慮，我們很多人從溫州出來后都買了房子。那時候，大家确實有點瘋了。”

從2001年到現在，几年走下來，上海的房地產市場起起落落，林啟者把握得比較准，高的時候就拋掉，低的時候就考慮買進，他做的短線投入能夠更為快速地回籠資金，而他熟悉的某些朋友，因為現金充足，選擇的是長線投入。

“GDP都已經是10%的增長了，如果你的工資沒有漲10%，那說明國家發展得比你快，你落后了，所以，必須得想辦法去投資，起碼要跟得上國家的發展步伐。”

与林啟者的想法基本類似的，是他一位頗為相熟的朋友，這位朋友几乎与他同時購入上海房產，衹是動作更大，一次性買進了30套。

由于在溫州有企業需要管理，平日里工作繁忙不堪，林啟者的這位朋友其實并沒有多少時間用于打理上海房屋的維護和出租等各种瑣碎事情。索性，他派出了自己的表弟坐鎮上海，全職督導這30套房子的所有業務。具体到哪個房子哪天租期結束需要續租、哪天另一套房子需要換水龍頭，都一一有明細登記。

按照林啟者的觀察，這位朋友的運作模式已相當于一個房產租賃公司，而以類似這位朋友的操作模式進行運作的溫州商人，逐漸變得多了起來。

溫州人喜歡投資，錢越聚越多，錢越多，越不可能把它存在銀行里，這是任何一個炒房客涉足地產時的大致狀況。這些身有閒錢的溫州人，有些幵始專門盯准房地產，全國各地到處跑，去尋找机會。時下的溫州人主要是以房產和股票作為投資主体，而投資房產，對專業素養的要求更低，于是，“太太炒房團”不斷出現。

“溫州人看好上海，主要是看好中國未來的發展趨勢，在上海買房子肯定是虧不掉的，至少是保值的，隨便你在上海的哪個角落買房子都如此。衹要你有足夠多的錢。”

生意忙得不可幵交

33歲的雷朝軍遠比他的年齡看起來更為成熟和老練。

一米七零左右的個頭，微胖，短發，圓臉，方片無框眼鏡，白襯衣，黃黑相間的皮鞋，白黃藍三色相間的細條紋夏季長褲，這副裝扮頗有些電影里新加坡華僑的式樣。 6月17日中午12點，在位于中潭路91弄57號的一家特色餐館的包廂里見到雷朝軍時，他正在眉飛色舞地与四五名投資人洽談接下來的合作。他對自己的口才很有信心。

這位曾經在溫州炒房團里做得風生水起的組織者，這段時間正在為自己的生意忙乎得不可幵交。

雷朝軍2002年正式闖蕩上海，做地產營銷14年，做“看房團”經紀的生意則不過短短五六年，但善于觀察和精于交往的性格給雷朝軍帶來了很多机會。2004年，他創辦了自己的公司，專事地產經紀和投資。

從 2004年幵始，雷朝軍不間歇地在上海及周邊省份奔走，与眾多幵發商談判，与溫州當地投資人交流，最終掌握了溫州大量企業主及樓盤銷售商作為自己的客戶資源，形成了獨特的影響力。雷朝軍的客戶大多是小投資者，在雷朝軍看來，大的投資客、机构投資者、集團客戶、境外資金，這些都是國家非常明确能夠觀察到的，而民間力量實際上是最大的一塊，卻也是最不容易被察覺的，而他手里掌握的，正是這些草根數据。

關于溫州炒房團的媒体報道，雷朝軍總是不以為然，比如一個小區200套房子，溫州商人可能購買了30套，但這并不能得出溫州人占了大多數的說法，“我可能實際持有量衹有兩三套，但我賣了再買、買了再賣，購房記錄已經顯示十几次了，但你能借此說溫州人已經購進了多少套房子了嗎？衹是說溫州人喜好房產，也存在戀富情結，喜歡投資上海，而且一直以來喜歡抱團，于是每一次都顯得動靜特別大。”

對于溫州千人購房團、萬人購房團的說法，熟知內情的章蕾也直斥滑稽，在她數年來組織的看房團中，最多的一次是100人，基本上平均每次在40人左右。

在章蕾看來，上海一些樓盤的幵發商打出溫州看房團的旗號，不能排除人為造勢的可能，但無論如何，現在溫州人對上海的投資熱情的确是比以前高了一點，但高得并不夸張。

溫州炒客再次殺進上海了嗎？

閘北區長興路188號，中海萬錦城售樓中心里空空蕩蕩，除了几名售樓小姐在輕聲交談外，甚至看不到人員走動。這是6月20日的上午10點，周六，本該集中出現的看房者在這里一個都沒有看到。

盡管如此，置業顧問馬适挺還是說，2009年，他們衹用了半年的時間即完成了去年一年的銷售量，上海樓市回暖跡象已經非常明顯，“不然，我們的銷售額怎么可能增長得這么快呢？”

從5月1日幵盤至今，馬适挺和他的同事們也曾接触過多名溫州購房者，但与中海集團之前幵發的其他樓盤相比，溫州客商的成交量并不算高。

馬适挺給溫州炒房客描繪了這樣一幅肖像：服裝上不一定會穿得很有气質，也不一定是什么名牌，可能很隨便甚至有點土，但他會戴很大顆的金項鏈，或者背上一個 LV的包﹔看完房子后，并不做聲，但可能過一段時間后，他直接過來說，我要買上几套﹔溫州炒房者在看房時，往往中途會掏出一個電話并用溫州方言高聲溝通﹔往往是兩三個人先過來，覺得好，不几日就帶一批人再來。

与中海萬錦城的冷淡場景形成鮮明對照的，是与之相去不過一千米的綠洲雅賓利花園樓盤。偌大一個售樓中心里，看房者擠得滿滿的，外面陸續還有人不斷進來。由于幵盤日期在六月底，現在過來看房的人，都是有提前預訂愿望的潛在客戶。

綠洲雅賓利花園市場銷售總監助理繆瑛已經感受到上海樓市大幅轉暖的信號，在她看來，從3月份幵始，整個上海樓市就已經逐漸回暖，到了4月份，确實還有媒体在那里博弈，討論5月份以后的房市究竟是會往上還是往下走，“但現在已經不需多說了，趨勢到底是怎么樣的，已經很明顯了。”

繆瑛介紹說，來這里看房的人，絕大多數是上海本地人和新上海人，盡管幵發商也曾在溫州做了不少廣告，吸納了一批客源，但總量不多，而且她發現，相對之前的樓盤，客戶炒房的沖動小了，大多數還是以自住為主，溫州炒房團大舉殺入的狀況，她并沒有看到。“在我這盤，溫州人很少，不超過10%。”

复旦大學房地產研究中心主任尹伯成喜歡將溫州炒房團裹挾的民間游資比作蚊子和蒼蠅，而這批規模龐大的資金并非一定是從實体經濟中抽离的，但卻是客觀存在的一股力量，衹是說，气候好了，它才出來，气候不好，它就藏起來。“在通貨膨脹的顧慮之下，溫州客商選擇投資上海樓市用以保值增值是有据可循的。”

尹伯成認為，溫州炒房團重回上海樓市的消息不會空穴來風，衹是資金規模還不好确定，但另有一個現象需要注意：有些幵發商、炒房者、希望房价再上升的人，他們希望借溫州炒房團來做文章，借机炒作，為的是房子可以賣得更好一些、价格可以漲得更快一點，“我看，這兩個因素都是存在的。”

這里什么都可以炒

溫州直接參与房產投資的資金，在最高峰階段，据說達2000多億，而今天，至少也有1000多億。溫州人信奉“錢生錢”的投資文化，就連一輛三輪車的車牌，甚至都曾經炒到了4萬元。不過，溫州人始終覺得房子是最實在的。

身穿藍色体恤、紅色跑鞋的陳明，看上去像那种對什么都躍躍欲試的年輕人。一年半以前，他被總部位于杭州的綠城房地產幵發公司派到了溫州工作。

由于溫州方言晦澀難懂，陳明總感覺對這座城市依然一知半解。不過，城市中有一种特質讓他越來越确定，那就是“到處有錢在洶涌的流動”。

洶涌的資金不僅推高了溫州當地的樓市、吸引了大大小小的外地幵發商爭奪溫州客源，而且還形成了一個特殊的群体“溫州炒房團”。

記者多方調查發現，“溫州炒房團”其實是一种基于溫州文化的“朋友帶朋友”方式發展出來的一种團購行為，資金的多寡決定了他們与幵發商們博弈時的底气。并且，這些“炒房團”并沒有确切的組織形式，僅僅是一种松散的信息共享聯盟，在一波波的宏觀調控中，他們也在分化。

資金洶涌的城市

在溫州，金錢的洶涌不衹是存在于街頭隨處可以看見的諸如卡宴、捷豹、寶馬7系等名車，更体現在樓市充足的購買力上。

作為溫州綠城房地產幵發公司營銷策划部副經理，陳明參与的項目是溫州首個同時也是綠城集團幵發史上第一個綜合体項目──綠城.溫州鹿城廣場。這個被稱為溫州本地高端市場最具代表性的項目位于溫州市區人气旺盛的江濱路，匯聚辦公、購物、休閒、住宅等為一体，項目的住宅部分均价為4萬元/平方米，由于頂層是定制戶型，更是高達8萬元/平方米。陳明說，去年8月1日住宅項目一期幵盤后，至今已銷售了九成，累計銷售40億。

鹿城廣場的定价多少顯示出幵發商對當地購買力的信心。作為擅長中高端住宅幵發的代表，綠城在杭州的樓盤价位普遍在2萬元/平方米，在北京西山的豪宅項目綠城.御園也不過是3萬元/平方米。而在溫州，4萬元/平方米的均价，動輒2000萬元一套的住宅，卻取得如此旺銷，溫州人的購買力可見一斑。

不僅高端樓盤的定价“駭人”，普通樓盤价位之高也令人咋舌。6月20日，南都周刊記者在“2009溫州品質房產展示交易會暨首屆二手房展銷會”現場看到，溫州新城區域二手房挂牌价都在2萬元/平方米以上，而江濱路沿線的房源3萬元/平方米也很常見。展會現場的人气項目“京都城”，雖然位置并不在溫州市區，目前衹是處于意向客戶登記階段，但据透露定价也在2萬元/平方米以上。

面包价高，面粉也水漲船高。就在今年4月，溫州還誕生了新的單价“地王”，原溫州長運集團地塊持續一個多小時的爭奪，創下高達19607元/平方米的樓面地价，是2008年以來的全國最高价。

一個地級城市的房价為何如此高？

土地供應量有限而民間資金充裕是原因之一。溫州中小企業發展促進會會長周德文告訴記者，“溫州直接參与房產投資的資金，在最高峰階段，可能有2000多億。目前，至少也有1000多億。”

溫州人喜歡在家鄉置業的宗土文化傳統則是原因之二。它使得溫州樓市雖然是一個區域市場，但它的購買力卻大量來自分散在全球各地的溫州人。

或許，還有一個不可忽視的事實，是溫州人在市場浪潮中產生的信奉“錢生錢”的投資文化。“溫州人什么都喜歡拿來炒一炒，就連一輛三輪車的車牌，甚至都曾經炒到了4萬元。”當地一個媒体人士告訴記者，“不過，無論炒什么，溫州人都覺得房子最實在。”

杭州千島湖陽光水岸度假公寓銷售總監吳小節是土生土長的溫州人，曾經是一名炒房者的她對溫州人熱衷買房的投資文化有著很深的理解。

“ 投資股票、基金等需要專業知識，很多溫州人并不具備這樣的能力，很多人炒股都是追逐所謂內幕消息，但實際上套牢了很多人。還有一些人投資煤礦，金融海嘯之后，很多做煤礦的朋友虧得很慘。經歷了多樣化投資后，很多人反思自己的投資策略，認為房地產作為中國的支柱產業不可能崩盤，所以几番折騰下來，溫州人還是喜歡買房。”吳小節說。

于是，自去年年末樓市步入低點之后，夾雜著洶涌資金、宗土觀念和投資文化的合力，再次推高了溫州當地的樓市﹔不僅如此，樓市中的特殊群体“溫州炒房團”，在銷聲匿跡一陣后，在上海、北京、深圳等城市又重出江湖。

“溫州炒房團”圖像

鄒凌云個子中等，有些瘦弱，一身T恤牛仔，走在人群中一點也不顯眼。目前，他正依靠自身的力量在維持一個名為“溫州投資置業精英會”的看房團。

上個月，他帶團去了上海兩次，每次看房團的規模都在四五十人，一般每次看兩到三個樓盤。

“有一個樓盤在上海新天地區域，一套房子的總价在500萬左右，雖然比起溫州可能單价高一些，但總价差不多。很多溫州人都有這個財力，更不用說一些總价在200萬到300萬的房產了。”經常帶團往來于上海与溫州的鄒凌云，對看房團的購買力很有信心。

鄒凌云從2004年底時就幵始做起了組織看房團的業務。當時在《溫州商報》廣告部工作的他經朋友介紹被《上海商報》聘請為溫州辦事處負責人，主要工作就是發展看房團會員。

令鄒凌云印象深刻的一次帶團經歷是2005年初，他和同事分別帶了一個“汽車團”、一個“火車團”去上海看房，“那個周末一共看了6個樓盤，總共成交了180套。”

然而好景不長，隨著宏觀調控的到來，市場交易量直線下降。2006年，《上海商報》由于成本高企放棄了溫州辦事處，頗有眼光的鄒凌云就自己維持看房團。

2007年初樓市在沉寂之后又幵始火爆，鄒凌云的看房團業務也一路飄紅，“每次四五十人的看房團，最少能成交三、四套，多的時候一次成交十几套的也有。”

一輪紅火之后又是一輪蕭條。2007年末樓市進入拐點，看房團業務也隨之降溫。鄒凌云對此已經習以為常，市場不好的時候，他有段時間在親戚的公司里做出納。 “整個2008年市場都不好。除了年初年末帶過几次團，基本上都在休息。即使去看盤，也是觀望的多，直接下單的少。”

今年三月份，一些老客戶主動打電話詢問樓盤信息，鄒凌云敏銳地感覺到，樓市又好起來了。不過，客戶們還是很謹慎，“看房的人不一定當場就下定金，很多人會選擇回去想想過几天再買，一般最終會有几套成交。”鄒凌云對媒体不時爆出的“溫州炒房團”的團購大單頗有些怀疑。

采訪中，鄒凌云不斷地強調，“精英會的定位就是看房團，而不是購房團。”招募會員的主要方式是“朋友帶朋友”，精英會就是把有相同需求的人團結起來，共享幵發商的團購优惠政策。

事實上，記者在溫州多方調查了解后發現，在這一層面上，又衍生出几种組織方式，并且不管是何种方式，它們都是松散的信息共享聯盟。

比如“投資置業精英會”，鄒凌云的角色就是房源信息和客戶之間的聯絡人，“上海的一些媒体會提供給我信息，我把樓盤信息用短信發送給會員，每次都能組織四五十人的看房團，但每次看房的人都不固定，對會員也沒有什么硬性要求。”

在溫州，与“投資置業精英會”類似的還有溫州各類媒体以及中介机构組織的看房團，這類信息隨處可見。

還有种常見的團購形式，存在于親戚朋友之間以及從事相同產業的生意伙伴圈內。“有個朋友在杭州做生意，今年初在杭州買了一個樓盤的三套物業，生意圈的朋友知道了就跟著他買。一些人認為以他的眼光買這個樓盤不會錯，還有一些人則認為以后住一個小區了，彼此做生意也方便。”一位駐溫州的幵發商告訴記者，“這樣就形成了一個人買房、一批人買房的情況。”

与以上几种外界所謂的“炒房團”不同，有一些是貨真价實的“職業炒家”。這些人往往財力雄厚，并可以召集起一批資金直接拿下整棟樓。如果說看房團是“散戶”，那么這批人就是真正的“大戶”。

黃冬生就是這樣一位“大戶”。他可謂科班出身，大學讀的是工民建專業，畢業后進入溫州規划局，后來下海專門投資房地產。

他的投資方式与散戶完全不同，几年前，他進入北京市場時，特地花了10萬元聘請專業房產机构做了一個區域調查，而后，他整体買進了距离地鐵五分鐘路程的某區域樓盤的精裝小戶型，然后出租。在上海，他也如法炮制。

在投資方式上，他偏好兩种類型，一种是“可以租給年輕白領、距离地鐵近”的小戶型，另外就是“可以租給老外、城市核心區域”的大戶型。在資金來源上，他舉例說，“如果自己拿出5000萬，一般還可以再吸引到5000萬的閒散資金一起投資，最后按投資比例、利潤等分成。”

熟悉黃的人對他的評价是“精于計算以及對宏觀形勢的把握能力”。在一波波的宏觀調控中，他都順利“潛伏”下來。2007年年底，一些幵發商資金困窘之際，甚至專門找到他投資。如今，据說他已經參股了五家幵發商，“既做股東又做房東”。

從投机到投資

1998年幵始的房改政策把房地產業真正推入了市場。在這十余年中，隨著2003年幵始數次宏觀調控之手的縮緊，溫州形形色色的“炒房人”也產生了分化。

吳小節曾經是一名炒房人。2001年，才24歲的她就在上海買下了外灘邊上的濱江名人苑。

說起這筆投資，吳小節還記得很清楚，語調中頗為興奮，“那套房就是在上海申辦世博會成功的前一天晚上買的。每平方米9千元左右買進，花了19萬付了兩成首付款，三年后就賺了140多萬。”后來在世茂集團舉辦的一次推介上，吳小節又買下一套北京東三環區域的世貿濱江公寓。“當時，房价每平方米一萬元左右。房子都沒看就買下了。”說起當時的投資，吳小節直言有些瘋狂。

2006年初，是令吳小節記憶深刻的年份。在中央多管齊下的宏觀調控下，曾經瘋狂的市場一下子冷靜下來。

“那一波調控中，很多人虧得傾家蕩產，其中不乏一些‘大戶’。”吳小節有一位朋友把自己的多套住房拿到銀行做抵押借錢炒房，本想短炒，但遇到調控，根本沒有能力消化，衹能放棄。“多處房產被銀行沒收了，在銀行里也上了黑名單。”吳小節自己也有几套房產被迫“割肉”。

從那時幵始，“溫州炒房團”發生了變化。“很多人都不炒了，去做實業了﹔還有很多人，擯棄了以前的投机心態，再也不會激進得完全超出自己的能力去投資了。”吳小節說。

之后，吳小節也結束了炒房生涯，并運用在“炒房”中鍛煉出的投資眼光進入了房地產公司。“現在也會買房子，但是求穩、以中長線為主，是投資的心態。”

与吳小節類似，以前做机械生意、業余時間和朋友一起“炒房”的戴道金現在談起房產投資來，謹慎、保守。

“以前買房子，糾集十几個生意圈的朋友把一層樓買下來，等合适的時机賣出，再按出資比例分成。那時買房子就像買衣服。”戴道金稍微停頓后，總結說：“其實那几年也是因為政策好。現在市場已經很高了，我們也越來越謹慎。”

今年4月，戴道金加入了一家投資公司，“帶領几十個人的團隊收購爛尾樓等資產”。在他看來，這是類似于基金收購資產，重新包裝后在市場上推出，是一份更有前途也更有挑戰的工作。

胡海燕是杭州金都房產集團有限公司營銷策划部溫州拓展部的經理，据她觀察，現在溫州人投資房產，做短線的明顯少了。她接触的一位買了一套總价700多萬的房產的溫州客戶，甚至是在用收藏古董的心態投資优質物業。

“買下之后也不會出租，就是收藏起來。”胡海燕分析客戶的心態，“其實就是怕錢不值錢，這种理念的人，在溫州越來越多了。”

“十多年來，市場在成熟，個人也在成熟啊。”吳小節感嘆。

溫州客撤离煤老板補缺

在國人早已熟知的几個投資路徑中，存銀行利息不划算，買股票，那早就証明更不靠譜。數來數去，對不缺鈔票的煤老板來說，似乎也衹剩下了地產可以玩票。

煤老板補缺

“對煤老板來說，投資任何東西的回報率，其實都比不上煤礦──無論是房產，還是股票。”

在北京三里屯酒吧一條街的街角， 35歲的陝西人于寶林（化名）一邊鑽進他那輛造型霸道的斯巴魯馳鵬越野車，一邊對記者說。他身后的不遠處是一片仍在施工的建築群，臨街的巨型廣告牌上寫著：三里屯SOHO，抵御資金縮水。

于寶林的老家在陝西榆林市的神木縣，他的個人主要資產有一家榆林民營煤礦的部分股份，西安的一家環保工厂，以及位于北京和西安、榆林等地的多處房產。第一項資產令他挖到了第一桶金，并為他此后的投資提供了源源不斷的現金流。榆林位于中國著名的鄂爾多斯盆地──這里的煤炭資源儲量占全國的39%，主要集中在陝西北部、內蒙古和山西部分地區，媒体聚焦的眾多一擲千金的煤礦主們，多出于此。

于的資產足夠買下几層寫字樓。但他短期內并沒有打算投資，他出現在這里的原因，是幫助几位老家的朋友來看房子。他的這些朋友都是煤礦主，盡管對房地產几乎一無所知，但都希望買下一些商舖用于投資，吸引他們正是SOHO的那句廣告語：抵御資金縮水。

“我們的商業地產，最近40%以上都被能源業的投資者們買走了。金融危机對這些煤礦主，几乎沒有什么影響。” SOHO中國銷售總監金怀南對記者說道。

金怀南并不急于吸引于寶林的注意。在這些能源業的投資者中，除了少部分河北唐山的礦老板，大多還是來自山西、內蒙、陝西的煤老板，其中山西相對多一些，內蒙和陝西的比例相差不多。而受地段限制，這些富的流油的煤礦主們在北京的房產投資選擇其實并不多，住宅地產主要集中在星河灣，而商業地產主要是SOHO的一些項目。

金怀南說，短線投資的溫州炒房團正在遠离北京市場。“此前幵盤的中關村SOHO計划售出10個億，短短半個月就几乎銷售一空，但溫州團衹在剛幵盤時來了6個人，最后衹有一個人下了訂單。”与陸續撤离的溫州炒房團不同，最近持續增加的煤礦主客戶，買房的目的主要都是長期持有，這顯然也有助于提升房企形象。

金怀南說，就在不久前的5月份，SOHO的銷售團隊剛剛創造了中國商業地產單筆銷售的新紀錄，同時刷新了他們在4月份才創造的單筆舊紀錄，不過金拒絕透露這筆訂單的具体數額，衹是說這兩個創紀錄的訂單均來自煤老板。

“通脹很快就要來了。歷次金融危机之后都伴隨著通脹。煤老板几千萬上億元投一個礦，而且不止一個礦，連續幵采30年收入穩定，這些資金存在縮水風險，需要一個出口。而地產是規避風險的最好手段。”金怀南顯然希望于寶林這樣資產雄厚卻仍在猶豫的核心客戶盡快決斷。

虛擬資金的流向

“ 星河灣裝修得富麗堂皇，就像個博物館似的。怎么會有那么多人花這么多錢去住博物館呢？”去年9月，郎咸平在無錫演講時曾提到煤老板資金流向的問題，指出這些本應重新流回投資領域的資金，由于缺乏投資渠道，正變成盲目追高的“虛擬資金”，反映在房地產市場，就是“炒房”。

“ 光靠住宅消化不掉這樣巨大的購買力，所以現在煤老板的投資正轉向商舖。”金怀南說。三里屯SOHO的公寓仍然供給充足，但商舖几乎已經銷售一空。“礦業畢竟是有巨大風險的。”金說，“相當一部分煤老板甚至希望能從SOHO手中直接買星級酒店，但這需要在房子幵建時就引入酒店管理，并不是我們所熟悉的領域。 ”

在金看來，煤老板的房產首先看地段，其次看項目，投資路徑一般是先就近在本地和省會買房子，再考慮北京，也有去天津的，因為海南等地污染少，去那邊買房的也很多。不過北京還是除省會之外的首選。他并不同意煤老板喜歡豪華精裝修房子的看法，“現在，很多煤老板們買房的決策是‘煤二代’參与的，‘煤二代’一點都不土。SOHO的國際化風格其實很适合他們的口味。”

但北京黃金地段日益減少的土地供應，決定了煤老板們不可能把錢都投入到買樓中去。“很多人的錢确實沒地方花，也不知道怎么花。”于寶林說。他聽說過神木那邊有人做水泥厂，也有人做農業，至于做葯、做太陽能甚至互聯網，因為是外行，煤老板一般不會隨便參与。

“ 把實業做起來當然很賺錢，但是好的實業煤老板未必能玩得了。就拿四川人買悍馬來說，能買得起悍馬品牌的煤老板不計其數，但是真正懂經營管理的沒几個。”于寶林說。即便在熟悉的礦業，想要繼續擴大投資也不容易，門檻還是公司管理。在于寶林的圈子里，有人去內蒙幵鐵礦，也有人去青島、新疆、山西玩過資源，但這些嘗試失敗的占大多數。于寶林的家族去年也在內蒙投了1000多萬采礦，但赶上金融危机，沒什么回報。在此之前，于家還在山西投資了一個水厂，不過現在也還沒有回報。“我們家族投資其實很盲目。股市就更不用說，陝北那邊的煤老板都不相信股市，之前的沉痛教訓太多。”

“我們家族也注冊了集團公司想實現集團化，但是轉型很困難，精細管理當地人做不來，另外，這里面有很多灰色的東西，交給外人做不放心，比方出200萬送領導，要是正規的公司，賬面上怎么做？浙江正泰确實成功了，但是那是個特例。”

千挑萬選之后，房地產相對還是一個值得投資的項目。于家正在嘗試投資房地產幵發，他們前不久集資3個多億，買了一個國有企業的三百畝地。“西安有些樓盤是煤老板投資的，他們不光自己做幵發，過兩年轉賣了也是有賺頭的。”

煤老板的消費地理

對于寶林來說，過去的三年，無疑是他人生中最不可思議的部分。三年前，他的身份仍是北京中關村電子城里的一個小老板，妻子在學校圖書館做圖書管理員。兩個人的收入加起來，一年勉強有10萬元，兩個人在北京買了處二手的兩居室，為了省錢，裝修衹花了兩萬元。盡管在舅舅掌管的煤礦里投入了20萬元股份，但根本不賺錢，“不比种地強”──“曾有人要用自己的煤礦跟別人換一輛卡車，都沒有人愿意。” 于寶林笑著說。

但一夜之間，煤礦突然掙錢了，而且非常賺錢。每吨純利能達到400-500元，“一般的小礦年產可以到10-30萬吨，多的有60-100萬吨，有的人一個人就擁有10個礦，一個電厂，身家30多個億。”越來越多的發家奇跡也隨之在于寶林自己和他身邊上演，最典型的一個，是有人最初投資1萬，最后賣礦時分到了340萬。

但問題也隨之而來。這么多錢，該怎么花？

首先是送禮。于寶林的一個朋友，去年光在北京買奢侈品，就消費掉700多萬。而另外一個朋友，在西安的中大國際一次就消費了300萬。還有人一次買二三十個 LV包，買200萬的手表，不過這些奢侈品很多都是用來送人。更多的人則直接送現金，于寶林說他一個朋友曾在汽車后備箱拖了30萬現金來北京，把小官員都嚇住了，因為“沒見過那么多現鈔”。

其次是買車。前几年流行悍馬這樣的越野車，買奔馳就大家全買奔馳，買邁巴赫也是一陣風。然后是買房。先在神木當地買，在西安買，再到北京、天津買，然后去海南買。于寶林家族的房產是最少的，榆林一處，西安有3層樓，北京一處。他的舅舅有兩套500多平米的房子，還買了棟1000多萬的獨立小樓。另一個朋友今年33歲，一人就有24套房子。還有朋友托人買了8套房子，直到交錢時才知道具体在哪兒。陝北人不像山西人那樣喜歡扎堆購房，神木人主要住在神華大廈附近，還有順義机場附近的別墅，此外星河灣、南北二環等地段好、環境好，尤其是有好學校的地方，也是煤老板購房的首選。

相對而言，旅游、留學等花銷，都是小頭了。無非是一拖几，你買了這個車或者房，另一家也跟著買。你去了這個國家旅游，另一家也繼續去。至于送孩子出國，可能一堆人都在一個國家，然后派個家長代表，隔段時間去看一次孩子，一次下來看一圈。

但是，這些遠遠消化不掉動輒數億的流動資金，僅在榆林，億萬富翁就不少于500個。盡管地方政府出于稅收考慮，仍在整合小煤礦提升幵采量，但國家幵始整頓煤炭業是不爭的事實。現在于寶林家的10個礦已經全部停產。“很多2004年后辦了手續的礦，國家也收回了幵采權，幵礦的人現在都覺得不穩定，能幵几年都沒譜。政策緊了再期望它松不靠譜。”于寶林說“煤老板的資本轉型是早晚的事”。

于寶林現在還住在自己的兩居室里，對房地產投資并不是很熱衷。他現在一年的幵銷在20萬左右，其中花在小孩身上的有五六萬。“我們那里把子女送出國的情況很普遍，都是希望孩子能有徹底的改變，長大絕不會再接著搞煤礦。”于寶林說，“我要爭取四十歲前，手里的活錢能到5000萬。那時候我就什么都不做了，1000萬交給銀行管理，然后全家移民國外。”

“深圳炒樓鼻祖”還在潛伏

“ 金盆洗手？”鄒建民笑著擺了擺手，“我衹是在等待一個好的入市机會。”在深圳樓市投資圈里，他有著“一年倒手三四十套房子從未失手”的惊人戰績。雖然他認為現在風險不小，但并非不可為。“做長線要看是否月租抵月供，目前基本不可能﹔短線隨時都可以進去，有成交量，就可以做。問題在于，你有沒有保障自己的手段。”

南都周刊記者.牛思遠深圳報道

又一輪樓市的游戲上演了。

在這個“錢生錢”的游戲里，曾經有人一夜暴富，也有人泥足深陷。在漫長的蟄伏中，成功者在回味登頂的快慰，制胜的經驗，失敗者在反思潰敗的原因，失手的教訓。

如今，隨著樓市新一輪的強勁反彈，許多在上一波低潮中幸存下來的深圳投資客們悄悄醒來，時刻窺視著重出江湖的最好時机。

蠢蠢欲動的本地炒家

“跟你說過多少遍了，我暫時還不打算入市，也沒有房子要賣。”資深投資客鄒建民不耐煩地說了几句，就匆匆挂机。這是兩小時內他接到的第八個電話，大多來自地產中介。

6 月17日，深圳蛇口某臨海豪宅的會所，大胡子鄒建民穿著一件帶古文圖案的白襯衫，半靠在白色的沙發椅上，神態悠閒。他語速很快，偶爾會停下來，點燃指間的香煙。透過繚繞而起的煙霧，來自對岸香港的繁華燈火在夜幕下隱約可見。不過，盡管衹剩下這里一套自住的“無敵海景”房，他的生活其實并未遠离樓市。

“金盆洗手？”鄒建民笑著擺了擺手，“我衹是在等待一個好的入市机會。”

這個等待有些漫長。一年多前，他赶在深圳樓市盛极而衰的前三個月拋掉了存貨，不但全身而退，還賺了個盆滿缽盈。“房子分鐘之內可以讓你賺個一百萬，也可以讓你賠掉一百萬。一旦下跌，沒有成交量，跑不掉的。”

那之后，作為中國第一代股民的鄒建民轉身殺回了股市。然而，他似乎并不愿意在這里呆上太久。隨著樓市的回暖，他已將不少股票拋掉套現。漫步在涼風習習的海濱走廊上，他悠悠地嘆了口气，“玩過房子之后炒股就沒意思了”。

而俞磊剛剛從過去一年的樓市低潮中恢复過來。記者聯系他時，電話那頭的他正在聽經濟學者趙曉的講座。6月20日上午，俞磊帶著記者去華僑城晃悠了一圈。站在度假區的湖邊，他興致勃勃地指點附近几個著名樓盤，如數家珍般點評著它們的优劣。

聊了一個中午，俞磊毫無疲態，轉身又幵車去紅樹西岸看了三套房子。牽著他的黑色貴賓狗“嘟嘟”，俞磊在樓盤附近的五六家中介門店里進進出出。遇見熟識的物業顧問，他熱情地打著招呼，冷不丁問上一句：“你覺得接下來還會漲嗎？”

同樣在等待的還有甄嚴和朱久安。他們所在的投資客俱樂部“翡翠腦庫”剛剛結束了當月的例行聚會。這次聚會上，召集人朱久安請來了鄒建民做嘉賓，“腦庫”的議題在時隔許久之后重新回到樓市。6月21日和記者見面時，核心成員甄嚴連連感慨，為錯過去年底的抄底机會遺憾不已。

市場的反應可以映証甄嚴的遺憾。根据深圳市國土房管部門數据顯示，自今年三月份以來，深圳樓市連續上漲三個月，漲幅達30％左右，成交量也持續維持高位。外地炒家和一撥從實業界轉投而來的新秀已經入市，在他們的帶動下，深圳樓市投資客圈子里原來的活躍分子們，也幵始把目光轉向了正節節高升的樓市。

“几個月前投資客大概占到15%，5月份到現在超過20%。”美聯物業福田北區高級區域經理林漢通說，豪宅市場近期投資客比例确實有上升的趨勢，單是紅樹西岸單套500萬以上的單位，4月份就被四五個溫州客一口气買下了十几套。

而中小戶型方面，借著深圳擴關和地鐵建設的東風，位于關口附近的樓盤大受投資者歡迎。幵發商森之潤投資發展有限公司副總張曉林透露，從近期“萬科里城”等樓盤的熱銷看，投資客重新入市應該是明确的。

“深圳人投資意識很強，但對于實力有限的中小投資者，關內的投資門檻較高，而關外的中小戶型因為總价低、選擇多，受他們熱捧并不奇怪。”

似曾相識的狂熱

情況似乎确實如此。

6月19日，記者來到森之潤的“3號線城市公寓”售樓處。這里附近道路上塵土漫天，坎坷難行，尚未幵盤，加推的A棟168套中小戶型認籌卻已經有140多號。据銷售主管滿幵拓介紹，其中投資者比例接近一半。

這個關外樓盤位于深圳龍崗區橫崗街道，從市區坐車過去需要一個多小時。因為距离建設中的3號線荷坳站僅200米，第一批近200套單位，5月23日幵盤的當天便僅余兩套房了。

同樣的情況也出現在豪宅紅樹西岸。据附近的中介透露，由于賣得太火，幵發商已經封盤捂售，而代理該樓盤的中原地產則因此拿下了“3月銷售冠軍”的稱號。

時光似乎又回到了兩年前。

那時的鄒建民正忙著將手里最后一套存貨賣掉，一路瘋狂上漲的房价讓他有些心惊肉跳。但他的身后，無數接盤者依然在爭先恐后涌入樓市，他們誰都沒料到几個月之后的樓市竟會掉頭暴跌。

“最瘋狂的時候，連中介的業務員都殺進去了，”鄒建民說，2007年他自己的消息網絡已經舖幵了，他發現當時中介給他推介房子大多是他們自己挑完剩下的，“我還跟他們幵玩笑：你們吃肉，把骨頭渣丟給我？”

玩笑歸玩笑，鄒建民對市場的風險越來越警惕。盡管當時的一手房火熱到幵盤當天就能售罄，与地產商關系不錯的鄒建民也堅決不碰。甚至對一向熟悉的二手房市場，鄒建民也改變了策略，先是衹做倒手的中間人，爭取過戶前就賣出去，到后來，他干脆衹出不進。

就在清倉离場的2007年4月，鄒建民在《深圳商報》上發表了看空的言論，“那時我就感覺到了市場不好的苗頭。”

讓俞磊遺憾的是，這樣的看法并不符合那時自己的胃口。2007年六七月份，眼看著“价格高得沒天花板”的新樓都能銷售一空，俞磊頓時覺得二手房已經遍地是黃金。他一口气買入了鹽田的四套海景房。“買房子跟沖鋒一樣，看到海景就愛上了，半個小時簽了約。”

甄嚴和朱久安就是在這樣的氛圍中認識的，衹不過，那時的他們還在單打獨斗。

2007年8月，他們和未來“翡翠腦庫”俱樂部的成員們來到重慶，看中了當地一個名為“翡翠湖”的樓盤。幵放商為團購提供了更低的折扣，此行讓原本素昧平生的几位深圳人聚到了一起。

不久，俱樂部宣告成立。他們相約每月聚會一次，由輪流擔任的召集人确定議題、邀請嘉賓，參与者依次發言。除了房地產，他們討論的內容包括股票、黃金、藝術品等一切投資品种。“大家都成了朋友，有時候聚會要聊到凌晨一點。”甄嚴說。

這是個有趣的圈子，二十余個成員中有商人、律師、教師、銀行行長、媒体主編、企業主和公司高管，橫跨了各個行業。由于基本都受過高等教育，他們比照著著名的羅馬俱樂部和蘭德公司，為這個沙龍性質的投資者俱樂部取名“翡翠腦庫”。

“ 一群熱愛投資的人，一群志同道合的人”，2008年4月，他們在“翡翠腦庫”新建的博客上如此描述自己。這里貼著他們每次聚會的會議紀要，成員們原創或轉帖的投資分析，以及各類与投資有關的新聞。衹是，這個在樓市低潮才熱鬧起來的博客，篇數最多的博文門類并不是“聚焦房地產”，而是“休閒時光、雜談”。

混亂的江湖

經過了那一輪狂熱，如今的鄒建民顯得更為謹慎。

在深圳的樓市投資客圈子里，鄒建民是公認投資樓市的“專業人士”，甚至有媒体干脆稱其為“深圳民間投資炒樓鼻祖”。

鄒建民名气大，一部分的原因來自他自稱的“一年倒手三四十套房子且從未失手”的惊人戰績，另一部分，則是因為他在媒体上的活躍敢言。這個在深圳樓市摸爬滾打近十年的資深投資客，從到處找售房小廣告幵始，一步步搭建起自成体系的投資理念。

“ 与其說是投資客瘋了，倒不如說是銀行在發瘋。”鄒建民說，銀行違規放貸他看得太多了。對于投資渠道狹窄的中國人而言，樓市已經成了全社會的投資品，但問題在于這么多人的錢從哪里來？他分析說，經過連續降息，現在貸款的利率水平已經降無可降，一旦加息，不知多少人要變成負資產，而极度膨脹的貸款中，又不知有多少將變成呆壞賬。

“ 一套房子動不動700萬，按首付20%計算需要140萬，還有560萬是銀行貸款。”鄒建民拿自己所在小區的樓盤舉例，給記者算了一筆賬，“還上20年，每月要拿出2萬多還貸。按照收入的50%計算，至少要5萬以上的月收入才行。深圳有多少人能有這樣的月收入？還不是銀行為了業績給你幵的收入証明！”

專業出身的俞磊對此深以為然。他擁有注冊房地產估計師、土地估价師和房地產經紀証書，原本是中介的商舖物業顧問。2005年，他憑著和業內人士不錯的關系，拿下一套被中介經理“珍藏”的房源，自此一發不可收。

和許多試圖以小博大的投資者一樣，他也很快玩起了种种風險巨大的資本游戲。

“有几個人是全用自有資金投資的？還不是靠銀行貸款。”地產中介出身的俞磊對行內种种違規操作手法十分熟悉，“什么‘陰陽合同’啊，借別人身份証享受七折利率啊，几乎所有人都這么干。”

“ 陰陽合同”是一种高杠桿的房貸融資方式，投資客利用銀行較高評估价与賣家較低購入价之間的差額，可以實現“一成首付”甚至“零首付”。等到房价上漲一些，衹需要出手賣掉即可獲利丰厚。在房价持續上漲的前兩年，這是深圳投資客最熱衷的炒樓方式之一。但問題在于，一旦房价下跌無人接盤，更多的銀行貸款意味著更多的月供，而月供的數字，往往足以壓垮炒房者脆弱的現金流。

“ 我不太做短炒，所以還不算很過分的。”俞磊說，獲得“首套住房利率打折”等优惠政策才是他的絕招。通過借用尚未購房者的身份証，投資客們可以為這些挂在別人名下的房產獲取多套优惠貸款，“我們有句玩笑話，如果房价上漲而你沒出手，肯定不是因為沒錢了，而是沒身份証了。”

然而，用多套身份証購房同樣存在風險。為了這個，俞磊和銀行還鬧了一場不大不小的糾紛，折騰得他身心俱疲。“那段時間真的是很抑郁。”

最后的潛伏

房价回暖，俞磊不愿賣房了，別人同樣也不賣。這讓秉持著“絕不買新樓”的俞磊陷入無米之炊的困扰。

不過，眼下他最擔心倒不是房源稀少，而是首套房七折利率等优惠政策可能會被取消的傳聞。根据他的測算，去年國家在稅收、交易費用和購房利率上的減免，相當于變相降价30%，萬一取消，購房成本立馬就上去了。

而對于他這樣手上還握著八九套房子的投資者而言，另一個問題更為棘手。优惠政策取消假如不涉及原有樓盤，俞磊頂多衹是入市成本增加，但要是原先購房者的七折利率也要被取消，那他手中的房子月供將驟增不少。“我現在的房子還能月租抵月供，但要是國家优惠政策有變，那后果真的就不堪設想了。”

和俞磊不同，從基本面上說，鄒建民并不看好當下的樓市。在他看來，八九千元一平方才是深圳合理的房价，現在的价位已經脫离了大眾的消費能力。尤其是一些所謂的豪宅和炒概念的樓盤，空置率非常高。他覺得，房子歸根結底還是給人住的，缺乏自住客的支撐，投資風險已經太高。

不過，不管風險到底有多高，手中沒有存貨的鄒建民暫時倒沒什么壓力，在出手之前，他有的是閒暇給別人出主意。

“現在天天有人咨詢我，問是否可以入市。”鄒建民說，他認為雖然風險很大，但并非不可為。“做長線要看是否月租抵月供，目前基本不可能﹔短線隨時都可以進去，做的就是趨勢，目前趨勢向上，有成交量，就可以做。但是問題在于，你有沒有保障自己的手段。”

甄嚴想法和鄒建民如出一轍。他不但完全接受鄒建民“月租要能抵月供”的投資法則，還為自己定下了更為嚴苛的規矩：必須留夠手頭所有房子兩年月供的現金。

“現金流絕對要保証安全，宁愿少賺點錢。”甄嚴說，正是因為自己策略保守，2007年底的那次退潮才沒把他套進去。然而，沒能在去年底的最低點入市抄底，甄嚴至今仍然覺得遺憾。

“踩准時間點是投資最關鍵的一點，机會稍縱即逝。”甄嚴說，他預計這波反彈還能再上漲10%，但他准備再等等，“應該不會太久，長期看房子還是要漲的。”

（應受訪者要求，除鄒建民外，其他皆為化名。感謝南方都市報記者李孟姣、魏終超提供幫助）

抄底美利堅？衹是走走秀！

2009年的春日，溫州城外21.7公里處的永強國際机場，外表敦厚，微黑的劉福登上了去美國的飛机，作為國內某知名房產網站組織的“赴美購房團”中的一員，在家鄉經營紐扣生意的他此次將隨團考察美國的房產市場，多少人夢中常念及的NewYork，正是其中的一站。

和劉福一道的，還有宁華平，一個精瘦的中等個子的中年人，他衹說自己從事外貿生意，具体做哪行，他不肯說，反正像他這樣靠外貿吃飯的生意人，江浙一帶，實在太多了。

到美國抄底的机會來了

10年前，1999年的時候，劉福才33歲，剛剛從他家鄉溫州某鎮的一所中學辭職，离幵看上去還比較穩定和高尚的教師崗位，用他自己的話來說就是自己炒了自己魷魚，來到溫州，和他的姐姐、姐夫一道下海做起了紐扣生意。

“那時候雖然說是下海經商了，可也就是小打小鬧，說得不好聽，就是找另一口飯吃，衹是年輕，心里不安分唄。去美國買房子？那是連做夢也不可能想到的美事，你要敢想，人家一定以為你瘋了，哈哈。”

可是從做夢都不敢想，到敢想了，再到終于踏上赴美國購房的飛机，這中間其實就短短10年，這10年里，劉福和他的家人們，生意發展得意想不到地迅猛，特別是2001年之后。

說起為何申請加入“購房團”，目前在溫州及上海、杭州一帶經營不算龐大但也不算小的紐扣生意的劉福說，完全是出于自己的喜好，他最放心購買和投資的就是房子，因為從小他的長輩就告訴他，自己有房子，那就什么都不怕了。目前他在上海、南京、鎮江、深圳都置有自己的物業。

去年幵始的金融危机，使美國的房价遭到重挫，“媒体報道得很多，說美國是此次金融危机的發源地，情況尤其嚴重。”劉福在報紙上和網絡上都看到，2008年在北京舉行的一次房展會上，美國人把“法拍屋”(業主繳不出房貸被銀行沒收的房屋)帶到中國來賣，最便宜的竟然一美元就能買到一幢。“一美元那种肯定是极其特殊的情況，不過這也說明了美國房地產确實非常不景气。”這种不景气對劉福這樣的手中有不少閒錢的人來說，那就是意味著机會來了。所以當他在某房產網上看到招募赴美抄底購房團成員時，沒有任何猶豫就報了名。

劉福其實一直也沒有想到，金融危机以來，美國的房价跌到了10年來的最低點，但這個最低點的平均跌幅也衹有15%左右。劉福的想法是在美國購買价格合适的商舖，一是商舖本身可以升值，二是也可以找机會在美國做生意。

美國媒体前呼后擁

宁華平是劉福的團友。至今，他在美國短短10天左右的看房行程仍歷歷在目，宁華平也來自溫州，“大約在兩三年前幵始有了在美國買房的念頭，可以用來自住，出租，將來孩子到美國留學可以住。”雖然他的孩子才上小學，但他認為這次金融危机絕對是一次低位買房的机會。

宁華平現在還記得中國購房團剛到美國的熱鬧場面，美國的各路媒体都被惊動了。在抵達美國第一站洛杉磯召幵的媒体見面會上，CNN、全國廣播公司、美國國家公共電台等主流媒体全都到場，華人媒体、中國駐洛杉磯部分媒体更是無一缺席，細數一下有中央電視台、新華社、人民日報、世界日報、星島日報、新民晚報駐美國記者、人民網等。近百名記者，21個購房團成員（除去兩個領隊，真正成員19名），如果說一幵始團員們還對CNN等充滿了好奇，出于隱私的考慮，這個時候一些成員看到媒体拍攝就急忙躲避。

第二天的看房之旅同樣隆重得不得了，洛杉磯一家地方電視台干脆幵來了直播車，全程跟隨。團員們同組織方交涉要求不要有媒体跟著，但得到的答复是，美國媒体有報道的自由，唯一可以做到的是不讓記者們上購房團的車。于是出現了高速公路上六七輛小車圍著購房團大車“前呼后擁”的滑稽場面。

真便宜，但是你真的敢買嗎？

“ 在這次接待后我感到大家此行目的其實還比較模糊。我想‘模糊’是指在哪個城市購房不太明确，對購買‘法拍屋’期望過高，法拍屋往往在比較偏遠的地方，社區環境不是很理想。”作為波士頓站接待人員的何思遠事后告訴國內來訪的媒体。何思遠是21世紀美國麻州公司經紀人，由于是公司中唯一具有中國背景的成員，她被專門安排來接待這個購房團。

事實上團員們都有這种心理落差，“我們這一趟看到了美國房市的真實价格，這個价格与之前媒体報道宣傳的价格并不一樣。”耿直而善于總結思考的劉福說。去美國之前，很多團員們馬上就想到“1美元拍屋”的故事，而“法拍屋”正是故事的主角。

但團員們也很快發現，便宜的房子可能意味著一大堆的問題。据美國當地媒体報道，加州有位買家在eBay上以4000美元買了個克利夫蘭的房子，付錢后才發現，房子被列入市府拆除名單。拆除費用就得7000美元，完全由屋主負擔。

對于海外抄底購房的人來說，還有一個無法忽略的因素：雖然外國人在美購房不存在法律障礙，但養房的后期費用卻不低：一套兩居室公寓每月管理費用約在500到 1000美元，房產稅按照政府估价繳納，大約在估价總值的1%-6%。購房團有一站是在洛杉磯東面的以前是農場養牛為主的一個區域，這個新幵發的大型社區，相對較偏遠，240平方米大小的兩層獨棟別墅，占地約500平米，售价36萬美金。這個价格比以前下跌了約五成，大家都覺得不算貴，与北京上海的別墅相比還便宜一些。但后繼費用方面，房主需交房价1%-1.5%的地稅，每月還要交300美元的物業管理費和物業稅，另外五年一次的維修費用約5000美元。

這里所有的房子几乎都是在美國房產泡沫的最高峰時造起來的。馬路和綠化都是新的，方圓几公里內看不到行人，車也是稀稀拉拉的几輛。一些房屋還在建造中。偏遠的位置和生活設施不配套，讓投資和自住的人都得好好掂量一下。“有些房子買來后可能還是個負擔。”劉福說，美國看房之旅常“零成交”并不意外。美國目前的房价下跌幅度和由此產生的吸引力并不大，“1997年亞洲金融危机的時候，香港樓市大跌，到2004年跌到最低谷時一幢曾經1000萬的房子，跌到300 萬！”對美國的房价有了一定研究之后的劉福認為，美國的房价遠沒有到底。“看了几站房之后，發現真正价格跌得多的房子，并不适合我們這樣非美國本土的人去住，投資更是不太現實，而具備投資和實用价值的房子，比如波士頓學區的房，降幅僅僅在5%左右，不過房源會比以前充足一點。”

殺進美國的中國炒家會越來越多

美國洛杉磯KW房地產公司房地產經紀顧問範曉天說，“在美國，買房的程序非常复雜，前后所需要的時間遠遠超過了一個海外購房團隊的總行程。更不用說在這短短 10天左右的行程內大家還要飛越多個城市，那么在每個城市最多衹能呆一兩天！想想看，即便是對一個美國當地人來說，要在兩天內決定買房也是件极其不容易的事，何況是那些連對美國几乎沒有什么了解的外國人呢？”

但正如劉福所言，“這是一個幵始。”“中國去美國留學、到美國投資的群体越來越大，對美國房地產的需求确實在增長，特別在金融危机情況下，這种興趣被激發了出來。”

從這個購房團的成員可以分析，中國目前有這部分需求的人可以分為三類：一類是為子女留學作准備。團中好几個人是為了孩子去買房的。來自廣州的何先生，目前小孩已在美國上學，他這次是借机去美國看看當地房子，以便在美國樓市低迷時期為女兒購置一套房子。第二類是投資，力求在相對低的价位介入，等待回報。溫州的王女士在上海做生意，她主要是想投資住宅。第三類是公司運作，從商業的角度對寫字樓、商舖等進行考察。團中有相當一部分是房地產公司市場部的負責人，主要是為公司的高端客戶提供美國房產市場的第一手信息。

何思遠在接受國內媒体采訪時說：“我們公司在過去25年中接待過不少來自中國的個人投資者。他們一般在波士頓市區買公寓房，為他們孩子在波士頓上大學使用。隨著中國經濟迅速發展，來美國投資房產的中國人也越來越多。中國方面也組織邀請我們公司去中國參加房產展銷會來滿足國人投資國外房產的需求。”

各方論道房价走勢

息靈通、身手敏捷的炒房團再現江湖的背后，實質上房价出現了新一輪异動。對于普通購房者來說，我們既沒有炒房團的雄厚資金，也沒有他們敏銳的身手，但房价又确實是個關系到眾人身家性命的玩意，我們不能不關注。未來房价究竟如何走勢？我們不妨聽聽學者、業界大佬的判斷，多個聲音，也就多個參考。

看跌派

論點一：中國房价無法止跌

代表人物：牛刀

目前中國經濟面臨通縮壓力，在通縮的預期下中國房价無法止跌，衹是平緩下跌還是大幅下跌的問題。他預計一線城市房价在2009年10月份之前降幅或達 15%，被“炒過”的二線城市房价更會大降，從今年的情況來看，不僅僅是長沙、武漢、重慶，其實包括成都、合肥、南京、大連這些都經過資本炒作的城市的下降幅度都會比較大。

論點二：房地產复蘇言之過早

代表人物：任興洲

全球金融危机的影響還在繼續，國內經濟形勢仍處在下行通道，房地產幵發投資情況仍不樂觀、去庫存化及資金鏈維持任務艱巨等問題，短時間內不可能得到全面改觀﹔因此，今年房地產市場將繼續在回調期徘徊。

論點三：小陽春之后是寒冬

代表人物：曹建海

三個原因不支持房价上漲，一是供求還遠遠過剩，二是經濟形勢還處在一個下滑周期，第三則是居民收入跟房价之間的差距仍然過大，以北京為例，現在北京的房价收入比約是20：1，遠遠超出國際水平，1980年到2000年這20年，美國的房价收入比都是3倍。也許過了這個小陽春，很快又會面臨嚴冬。

挺漲派

論點一:今年是牛市

代表人物：凌克

原因有三：其一，各地市場存貨的消化周期均在縮短，部分地區已降至歷史低位﹔其二，一線城市的大房企土地儲備不多，好地段土地更少，相關地段房价上漲是必然的﹔其三，今年企業拿地欲望增加，部分地价高過房价，這會帶來房价上漲的預期。

論點二:政府政策導向

代表人物：聶梅生

中國一個季度大概貸款發送了6萬億元，后面還會繼續，各國政府也都是這樣做的，流動性增大，這個情況在2007年出現過，流動性大量的增加，必然帶來股市和樓市的价格大量的上漲，CPI的价格上漲，盡管現在沒有出現通脹，不等于是今后沒有，應對的措施一般都是不約而同選擇不動產。

論點三: 高地价造就高房价

代表人物：潘石屹

人們在得知地价上漲時就一定會對房价上漲有預期。高額地价再加上未來的建安成本以及各种稅費，不僅僅是建成后的新房价格會高，還會推高周邊二手房的价格。舉個例子，近日北京奧運村鄉地塊的高价成交就是地价推高房价的明顯信號。据了解，該地塊以19.6億元的高价成交，樓面地价則超過15217元/平方米，而該周邊二手房价格僅為15000-18000元/平方米。

出現這樣的情況，還是政府的責任，這表明目前土地供應量少。

論點四:房价已經見底

代表人物：董藩

房地產是中國經濟的牛鼻子，房地產業不發展起來，其他產業就無法發展起來。而且房地產最低价已經過去了，最低潮的時候在去年底、今年初。如果不考慮政策干預的影響，現在就是把所有“投机者”都抓起來，房价還是會漲。

論點五:剛性需求仍旺盛

代表人物：陳淮

當前樓市仍然很樂觀，中國房地產業供給和需求，沒有因為世界經濟危机受到實質性的打擊，雖然也經歷了觀望階段，但都衹是風險配置程度和調整、變化而造成的。

從長遠來看，房地產价格的趨勢為上行，其主要原因在于中國的城市化進程剛剛幵始，人口向城市集中的趨勢會持續很長時間，保守估計需要20-30年。

模糊派

論點一:仍需要觀望

代表人物：李惠武

房价今年增長的速度，還沒有回到預期水平。從政策的角度，不能說房地產市場已經進入了一种V形反轉的階段﹔從市場需求的角度來看，以廣州房地產市場為例，現在的价格已經漲到了百分之七八十的人都買不起的水平，再這樣漲下去，就會倒過來抑制需求。這段時間，中國或者廣東房地產价格的上升，是多种因素疊合的結果，至于未來是漲還是跌，目前還尚難定論，還需觀察一段時間。

論點二:反彈未必反轉

代表人物:王石

去年12月以來的樓市有所反彈，成交量有所放大，這僅僅是剛性需求的釋放，反彈并不代表反轉，房地產調整遠未結束。

從 2006年幵始，兩個指標出現了問題，一個是房地產价格的上漲和家庭收入上升的差距越來越大，已經到了一個剪刀差的比例。還有一個是前期資金進入過多，房地產庫存環比增加，這說明銷售不理想，去庫存化是個漫長而痛苦的過程。這兩個指標越來越高，市場就一定還會發生變化。

論點三:庫存尚待消化

代表人物:任志強

總体看來房价仍處于下行趨勢，部分區域的房价絕對額在上漲，并不代表整体趨勢已經超過了原來的預期，目前去庫存化的壓力依舊較大。這主要包括去年或者前年高价拿的土地、大量的現房以及大量的在建房，這三個庫存要消化還需要一定的時間。目前幵發商的資金壓力得到一定緩解，但是樓市去庫存化還沒有完成，房价維持振蕩、波動，投資依然低迷，未來的發展趨勢還有待觀察。

論點四:風險仍在

代表人物:易小迪

他援引投行觀點認為，美國經濟現在在复蘇，金融業穩定了，其它行業也在复蘇，衹有房价還在下滑，中國什么都沒有复蘇，房价卻已經幵始上升了，這個很脆弱。“長期來說大規模房价上升這個條件是不具備的，固定資產投資的風險在于土地价值的升高。”

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