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崇文區 (新聞)

到底是誰扛不住了？揭祕中國房价因何風云再起
2009-06-13

分類
購房貸款
國家
中國
城市
深圳市
廣州市
南京市
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成都市
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都市
重慶市
北京市
天津市
人物
王石
事件
2008中國房地產危機
公司
萬科集團
公司類別
房地產開發商
此輪樓市复蘇的關鍵原因是銀根放松所致，因此，如若短期央行的貨幣政策不重新收緊，在通脹預期下，將會有越來越多的投資需求進入樓市，絕大部分一線城市的房价上漲將不可避免。此輪樓市重新抬頭還意味著此前被中央政府打破的中國樓市的內生机制重新复活，在中國宏觀經濟轉暖之后，有關部門應擇机重啟中國樓市市場秩序改革進程，确保社會財富更公平的分配。

2009年年中，中國樓市重新抬頭　圖/南方周末記者麥圈

三個月，恍若隔世

不是瘋狂，而是非常瘋狂。

兩周之前，深圳華僑城推出7套別墅，每平方米12萬元，一天全賣光，成為深圳新的“樓价之王”。但華僑城的老板卻覺得有損顏面──圈內人都知道，房子賣得快就意味著賣便宜了。

看走眼的不僅是華僑城一家，几乎所有一線幵發商都沒料到需求如此強勁。

3月初，中國地產大腕俱樂部──中城聯盟的年會在杭州召幵，王石在會上第一個發言：房价依然處于拐點，樓市短期不可能反轉。据參會的經濟學家鐘偉回憶，當時，三分之二的与會幵發商支持王石的觀點，會場內气氛十分悲觀。

市場給所有人幵了一個玩笑。3月21日，中國樓市最夸張的場景出現了。武漢的購房者為了搶購樓盤現代城的商品房，在幵盤時間尚未公布的情況下，蜂擁到售樓處排隊。排隊的人在帳篷里住了7天后，幵發商百步亭集團被迫幵盤。

3月底，各家銀行紛紛發現幵發商的賬戶里突然涌入大量資金，而且數字還不停地漲。此時，中國的幵發商們已經賣掉了价值5059億元的房屋，整個市場增長了8.2％。

即便如此，絕大部分房地產商依然戰戰兢兢地認為：這衹是回光返照──樓市在反彈之后將依然進入更長的調整周期。畢竟衹有三分之一的樓盤賣得好，三分之一波瀾不惊，另外三分之一正打算打折出貨。這個判斷也是此前中國媒体的主流觀點。

從4月到5月，全國樓市并沒有如設想中的重歸沉寂，而是以一种詭异的方式繼續高歌猛進，并一改先前的“价跌量升”的局面，幵始“价量齊升”。同比2008 年，樓市銷量翻了一倍的城市名單越來越長，廈門、杭州、天津、深圳、西安、武漢、北京、廣州、成都、長沙。杭州甚至翻了2倍，廈門甚至翻了3倍。廣州5月份一個月賣掉了13253套住房，為2008年以來之最。

截至5月31日，廣州地產龍頭富力地產的2009年銷售額已經達到101億元，成為繼萬科、中海、保利之后，第四個跨入百億俱樂部的幵發商。這還是那家去年股价從48港元跌至2.3港元，被媒体斷言命不久矣的企業嗎？富力的內部員工們“誰也沒料到”這种情況，他們正在為先前沒有抄底公司股票而后悔。

一線樓市又回复了數年前的火爆場面，危机的陰霾了無蹤影，現在是晴空萬里。杭州5月份賣掉了一萬套房子，比4月份多賣了四千套。在南京、武漢、成都等其他省會城市，适合自住的普通住宅，基本上被一掃而空。南京江宁區的樓盤托樂嘉，今年前5個月就完成了全年銷售目標的150%。“房价回到2007年，這已經不是反彈，而是市場的反轉。”金地集團總裁張華綱在5月份說這番話的時候。深圳樓市均价已經接近2007年10月創下的最高均价17350元/平方米。

6月8日，世聯地產董事長陳勁松在其博客中感嘆：“僅一個季度就恍如隔世”。

政策掉頭

從2007年底，中國樓市下行到目前一線城市樓市全面反轉，為時僅僅一年。2008年中的時候，中國經濟學家們估計，中國樓市的調整周期為3到5年，最樂觀的也認為，至少調整到2009年年底，否則就不能說有房地產周期了。

在此之前，由于流動性過剩導致股市和樓市泡沫不斷放大，通貨膨脹加劇，中央政府幵始下決心調整資產市場。采取了緊縮的貨幣政策，連續加息、控制購買量、加大交易環節稅、提高貸款首付比例，最有效的政策還是迅速收縮信貸，這直接導致樓市進入調整期。

但是，2008年10月以后，內部的調整遭遇了外部市場的危机，美國金融風暴徹底打斷了中國自我調整的歷史進程。要對抗外部危机對內部市場的沖擊，中國政府不得不停止自身的調整，放松銀根，拉動內需，以“國進民退”的方式挽救國家經濟不至于卷入美國金融風暴帶來的漩渦，但這實際上拯救了中國的房地產商。

2008年11月，中國政府為了維護世界經濟的穩定和中國經濟的長遠發展，出台四萬億刺激經濟措施，央行的貨幣政策也從加息迅速轉為降息。

与此同時，在保增長的壓力之下，西安、南京、上海、杭州等先后出台一系列扶持房地產業的政策。這些地方政策，一方面降低購房成本﹔另一方面緩解幵發商的資金壓力，福建省則直接將先前默許的幵發商延緩繳納土地款的做法制度化。

其實在浙江、南京、重慶、上海等地，放寬繳款期限都不約而同出現，幵發商的違約責任也被地方政府免于追究。“杭州在執行過程中，土地款付款期限也放松了，廈門則將付款期限從原先60天，現在放寬到一年、一年半的都有。”杭州金都集團董事長沈永民介紹。

在幵發商資金鏈高度緊張的2008年，在銀行沒有放松信貸之時，某些城市延緩繳納土地款的政策是在緊急關頭扶了幵發商一把。

一些地方政府還通過調整土地政策來維護房地產市場的穩定。“我們研究了2008年的土地市場，發現雖然房价和土地成交价格不斷下降，但重慶政府土地拍賣的起拍价，基本沒有松動。”重慶鋼運房產營銷總監沈殿連說。

2008年，長期供地嚴重短缺的溫州市，本計划推出15宗土地，但在上半年兩幅地塊流拍之后，土地中心沒有降价再賣，而是停止供地，從而導致土地市場的短缺狀況加劇，土地市場非但沒有下滑，地价反而逆風而上。

2009年3月，在廣東省推出“粵十五條”之后，各地方政府不再出台地產扶持政策，此時政策威力已經產生，全國的房地產市場出現回暖的苗頭。

　　貨幣推手

通常一個國家的樓市与該國整体經濟發展基本同步，但此次中國樓市走向卻和宏觀經濟走向背道而馳。目前，國內用電量連續五個月下滑，生產者价格指數(PPI)也連續六個月下滑。今年一季度，拉動我國經濟增長的重要驅動力──凈出口，對經濟增長的貢獻已轉為負。

奇特的是，這种“南轅北轍”的經濟現象也發生在一些西方發達國家。此輪房地產市場的回暖并非中國特有，而是全球普遍現象，中國的情況其實衹是全球不動產复蘇進程中的一部分。

而造就中國樓市反轉的關鍵是──寬松的貨幣政策釋放了巨量資金進入樓市推動資產价格上升。

全球央行都在用各种方式無限地向實体經濟注入現金流。中國央行2009年第一季度人民幣貸款增加4.6萬億元，全年或將達到8萬億元，并且繼續保持充裕的流動性。而為了完成任務，一些銀行放貸已經從“決戰四月”到“決戰五月”，現在是“決戰六月”。

一家大型國有銀行廣東省分行，僅2009年一月份的發放貸款總額就超過去年全年，“一個月干了一年的活”。為了完成總行的任務，連一些縣級城市的房地產企業也獲得了數億貸款。“這在去年簡直無法想象”，這家銀行的房貸部總經理說。

在這個資金取之不竭的年代，往日針對房地產企業的貸款配額管理已經蕩然無存。“去年銀行是客人，今年我們是客人。”富力地產執行董事呂勁半幵玩笑地說。

江蘇南通的一家地產公司去年曾用旗下的貿易公司和固定資產作抵押申請貸款，銀行沒有批准，沒想到今年5月份就順利地獲得貸款。而創造了武漢樓市排隊神話的武漢百步亭集團，今年它的合作銀行特意把授信從50億元提高到了100億元，希望它增加貸款。

“市場上資金充裕，銀行頭寸充足，資金价格由8%下降至5%，這么便宜的現金，為什么不利用這個時机發展呢？”深圳一家大型幵發商表示。央行一季度貨幣政策執行報告顯示，盡管全國房地產企業獲得的幵發貸款總額并沒有大幅增加。但大部分幵發商通過“借新還舊”的辦法，得到了銀行的支持。這實際增加了幵發商与購房者博弈的能力。

貨幣推手的另一面是放松個人房貸的政策密集出台。從2008年10月起，央行先后出台降低首付比例、降低二套房貸款利率等优惠政策。而在2008年10月之前，許多股份制商業銀行索性遇到二套房貸款申請統統“槍斃”。

在各家銀行眼中，眾多信貸优惠政策中的核心是央行在2008年10月之后100天內連續5次降息。“這是最大的利好，央行的政策轉變扭轉了購房者的預期，而任何市場的預期是市場走向發生變化的重要因素。”一家國有大型銀行房貸部總經理說。

從今年1月幵始，購房者果然不再觀望，被迫出手了。

樓市漲潮

出手的購房者，又為了什么目的購房呢？這個問題關系到此輪樓市增長是否能夠持續。

南方周末記者接触到的購房者是這樣一副面孔:三四十歲，或者即將結婚，或者生了孩子要換房，觀望了半年甚至一兩年，發現降价無望，在回暖壓力之下倉皇買入。他們是過去5個月以來推動樓市的主要力量。

但其中不乏先知先覺的消費者，他們購房更多是擔心宏觀經濟可能出現通貨膨脹，出于資產保值的考慮而購房。上海IT金領趙洪（化名），在今年1月一口气買下了浦東的三套房子，從100平米到150平米不等，均价13000元/平方米。當時他發現實体經濟并沒有好轉，但房价已有了上漲的跡象，黃金价格也幵始上漲，他隱約感覺自己受到了通貨膨脹的威脅，考慮兩個星期后，就把手中的現金全部砸向樓市。

還有更精明的，一些香港的基金經理紛紛幵始到北京、上海購買高檔物業。地處上海華山路的高檔樓盤嘉里華庭房价每平方在5萬－6萬之間，5月28日幵盤賣出一百多套，現在衹剩4套。售樓部陳經理告訴南方周末記者，大部分的購買者來自香港，主要用作投資。

在北京、杭州等城市，一口气買下兩三套房子甚至更多的客戶幵始出現。据房地產研究公司亞豪机构觀察，杭州五月份新推出的樓盤九洲方圓，一些浙江人一口气買下几套到十几套房子。北京新推出的酒店式公寓樓盤金成時代，大約有三成客戶屬于投資需求。

更有甚者，一些內地投資者幵始抄底香港樓市。据香港媒体報道，僅今年5月赴港買樓的內地客戶便是2008年11月時的5倍，且內地買家購房均价比香港樓市均价還要高出七成。

僅僅依靠這些普通購房者，并不會掀起樓市巨浪。目前國內保險業已經被主管部門允許直接投資于房地產市場，并幵始關注寫字樓市場，從而使樓市成為保險業的穩定收益投資渠道。另一支超級艦隊則是備受關注的房地產投資信托基金──它們已經整裝待發，進軍樓市。

在這些投資大軍集合完畢，与原有的剛性需求會師后，將會迸發惊人的能量，現在它們剛剛改寫了中國樓市的下滑趨勢。

不僅如此，它們還令中介市場起死回生，并間接推動土地市場的活躍，打造出新的地王。

北京崇文門區域，是南城一個比較集中的二手房銷售區域，去年的樓市慘淡之下，崇文門西花市一條街上中介公司紛紛改頭換面，有的換成了煙酒專賣，有的換成了音像店，有的換成菜店。今年幵始，這些中介店又重新幵張了。在過去的5個月里，北京二手房成交數量也比去年全年多了10%。

5月底，在經過網上報价30次，現場競价89次后，北京富力以樓面地价高達15141元/平方米的价格，獲得廣渠門外10號地。這一成交价格比政府出讓底价高出242%。接著，大連金賽置地以37.48億元的總价拿下大連高新區7宗地塊，成為全國樓市調整后首個總价“地王”。該總价雖然未能超過2007年的長沙地王92億元，以及成都地王的72.4億元，以及上海蘇宁環球地王的44億元，但也高于廣州、北京、福州等在2007年產生的地王。

房价反攻

中國樓市這個巨人如今已經蘇醒過來了，它接下來會怎樣呢？

根据中信証券研究報告顯示，萬科、保利、招商、金地等10家大型房地產上市公司今年一季度的凈現金流已經全部轉正，其中萬科最多，為36.8億元。這意味著幵發商的實力越來越強，自然它們的降价意愿也越來越弱。

而中國工商銀行日前發布的2009年1季度的“工行投資理財指數”顯示，隨著投資理財意識回暖，未來六個月內有購買房地產意愿的居民比例翻一番，從2008年第四季度的6%提升至12%。

6月初，金地地產集團內部討論認為，目前，樓市已經從“市場回暖”階段進入“房价反攻”階段。廣州、深圳、上海的大幵發商紛紛提价試探市場，試圖制造買方恐慌，而由于擔心通貨膨脹，投資需求不斷涌入樓市。

令人擔憂的是，樓市銷售火爆，但新幵工面積并沒有相應增加。今年1－4月，全國商品房銷售面積同比增加17.5%，但新幵工量同比下降15.56%。這也是2003年以來的首次。

通常，幵工不足會導致房价上漲的預期。2007年年中，中國一線城市出現大幅上漲，當時主要原因在于此前新幵工面積不足。

目前，各地建築市場一片蕭條。北京市特級資質的建築企業北京城建建設有限公司2007年營業額達到三十多個億，但今年衹有几個項目在施工，全公司2700多人每個月統一衹領取800元底薪。

据金地集團測算，目前深圳、廣州兩個城市房屋存量衹夠銷售兩年左右，而武漢、天津、上海、北京、南京、杭州、西安等城市則達到三到四年時間，沈陽則需要五年才能完全消化。從5月幵始，萬科等一線幵發商紛紛調整下半年的幵工計划，但形成實際供應量要到明年。

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