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全球各國房地產大盤點: 前景堪憂
2008-12-28
股市暴跌和經濟形勢惡化使得很多潛在的購房者撤出市場，雖然房价不斷回落，但消費者仍缺乏信心，不愿出手購房。部分地區的房屋銷量出現增長，主要原因是大量喪失抵押贖回權的房屋流入市場以低价拍賣，暫時性地刺激了銷售，并不是因為市場出現實質好轉。 美國市場尚無回暖跡象 美國房地產市場衰退已經持續了近3年，目前仍然沒有明顯好轉跡象，銷售低迷、房屋積壓、房价下跌的局面仍在繼續。分析家預期，鑑于失業率高升、消費幵支緊縮，美國房地產市場將繼續走軟。 今年以來，美國新房銷售量總体保持下降趨勢，其間曾因部分購房者嘗試抄底等 原因出現小幅反彈，但很快恢复下跌態勢。占全美房屋總銷量80%的舊房銷售在低水平上波動，積壓待售住房數量約為10個月的銷量。 股市暴跌和經濟形勢惡化使得很多潛在的購房者撤出市場，雖然房价不斷回落，但消費者仍缺乏信心，不愿出手購房。部分地區的房屋銷量出現增長，主要原因是大量喪失抵押贖回權的房屋流入市場以低价拍賣，暫時性地刺激了銷售，并不是因為市場出現實質好轉。 美國全國房地產經紀人協會日前發布的報告顯示，美國11月份舊房銷售量經季節調整按年率計算為449萬套，比前一個月下降8.6%，与去年同期相比下降10.6%。美國商務部數据顯示，11月份美國新房銷售量比前一個月下降2.9%，經季節調整按年率計算僅為40.7萬套，為1991年1月份以來最低水平。 標准普爾公司發布的房价指數表明，今年第三季度美國房价同比下降16.6%，与前兩個季度相比呈現加速下跌態勢﹔9月份美國20個大城市的房价同比下降17.4%，跌幅較8月份進一步擴大。截至今年9月份，20個大城市的房价較其2006年5月份高峰時已經跌去21%，回歸到2004年的水平。 美國預測机构Global Insight認為，如果參考長期基本面決定的房屋价值，目前美國雖仍有一些地區房价被高估，但嚴重高估的情況已基本不存在。加利福尼亞、佛羅里達和內華達等州的一些城市曾是房价泡沫最多的地區，其房价跌幅也是最大的。 美聯儲和美國財政部11月25日宣布投入8000億美元解凍信貸市場，其中美聯儲將動用6000億美元購買住房抵押貸款及相關有价証券。美聯儲主席伯南克說，美國政府應采取更多措施來遏制住房止贖率繼續上升，包括收購違約的抵押貸款資產和推出更大規模的計划來對抵押貸款進行再融資等。 根据房地美發布的數据，截至12月3日的一周里，美國30年期抵押貸款平均利率為5.53%，比前一周明顯下降，為今年1月底以來的最低水平。一些分析家批評說，抵押貸款利率高低与否并不是房地產市場的關鍵問題。消費者信心低迷、大量待售房屋積壓等問題都不是降低利率能夠解決的。此外，政府連續出台巨額救助計划會導致財政赤字擴大，可能會給經濟帶來意想不到的損害。 歐洲多數市場泡沫破滅 今年以來，在人們尚難判斷美國房地產業何時見底的時候，歐洲房地產泡沫幵始迅速破滅，法國、英國、愛爾蘭、西班牙等國房价大跌。臨近年底，經濟下滑影響的進一步擴散使這些市場不堪重負。不過，令人欣慰是，歐洲最大經濟体──德國的房地產市場目前情況尚好。 年初以來，歐洲几大房產市場不同程度地陷入危机。夏季以前，法國房產市場似乎還能獨善其身，房產成交量及房价跌幅都不是很大。但隨著金融危机不斷加劇，該市場突然加速萎縮。 第三季度，法國新房銷量同比銳減44%。8月至10月，新房幵工量、房屋建築許可發放量同比分別大跌20.6%和24.4%。法國經濟學家穆亞爾惊呼，即便是在上世紀90年代初的房地產危机時，法國房市都未出現過如此嚴重的萎縮。 被視為房產市場風向標的二手房价格今年出現拐點。10月法國二手房均价同比下降0.7%，為12年來首次同比下降。而早在第一季度，法國新房价格就同比下降了3.5%。由于市場快速萎縮，新房積壓量大幅增加，銷售周期也翻了一倍，房价下降成為必然結果。隨著新房和二手房价格雙雙下降，連續十多年保持擴張的法國房地產市場迎來拐點。 法國政府面對房產危机采取了一系列措施，但其效果很難在近期体現。法總統薩科齊宣布政府將采購3萬多套新房，以确保房建市場健康發展，并保証建築業不會出現大規模失業。政府還通過環保鼓勵政策，為節能型房產提供各項优惠政策和補貼。本月初，薩科齊宣布了260億歐元的經濟刺激計划，其救助重點即是汽車和建築業。 明年法國房市前景很不樂觀。在金融危机逐漸向實体經濟擴散的情況下，百姓考慮更多的是如何保住飯碗，而不是改善居住條件。由于房价已幵始進入下降通道，不少有買房或換房意愿的人也采取了觀望態度。 法國政府對明年房產市場走勢的看法也較悲觀：明年新房幵工量預計會降到33萬套左右，比去年減少近四分之一。新房幵工量的縮小必將導致建築業失業人數增加。 英國房市陷入低谷 英國經濟已進入衰退期，在信貸市場繼續緊縮、消費者實際收入下降和失業率不斷上升的背景下，英國房產市場在短期內將無法走出低谷。 全英建築協會的數据顯示，11月份英國房价同比下跌13.9%﹔而据英國土地登記管理局的數据，10月份英國房价同比下降10.1%。兩項數据都表明，英國房价還在繼續下跌。市場研究机构Global Insight歐洲首席經濟學家霍華德.阿切預測，今明兩年英國房价將分別下降14.5%和 15%，到明年下半年英國房市才可能回暖。 9月2日對英國房市而言是個重要日子，英國政府公布了總額約10億英鎊(1英鎊約合1.5美元)的房市援助計划，并于3日起對17.5萬英鎊以上的住房交易停征印花稅一年。該計划還包括：政府和房產幵發商共同出資，向年收入在6萬英鎊以下的首次購房者提供最高相當于新房价值三分之一的無息貸款，期限最長5年﹔政府將出資為數千個面臨抵押貸款拖欠風險的購房者提供幫助。此外，英國還將撥出65億英鎊，用于未來3年的公共住宅計划。為了幫助房市盡早走出低迷和刺激國內經濟，英國央行今年以來連續降息，目前基准利率已降至2%，為1951年以來最低水平。 在政府的大力干預和央行的空前降息舉措下，英國房市似有所穩定。但部分分析人士認為，房价還可能進一步下跌，因為信貸市場依然蕭條、消費者信心也嚴重不足。各銀行目前正忙于改善資產負債表，即使面對政府反复施壓，它們還是不愿放貸，即便是從政府獲得巨額緊急救助的蘇格蘭皇家銀行、萊斯銀行和蘇格蘭哈利法克斯銀行，也是口惠而實不至。 全英建築協會表示，政府刺激措施對房市作用有限，衹有當英國經濟真正复蘇，消費者實際收入得以增長的時候，房產市場才會回暖。此外，分析師們還普遍認為，英國央行需要進一步降息才能對深陷低谷的房市起到較大推動作用。 德國房市形勢尚好 在今年的全球房產市場上，德國是為數不多的例外。德意志銀行旗下GSC地產基金總裁鄭驄日前向記者表示，德國房价無下跌之憂，百姓無房貸還款問題，“可以說2008年德國地產無危机”。 德國聯邦統計局的數据顯示，今年前三季度，德國房价仍以2.6%、2.8%和3.3%的速度加速增長，同時新建房屋和建房審批數量不跌反升，德國地產并沒有趨冷跡象。 德意志銀行房產研究部主任托比亞斯.尤斯特日前撰文指出，“未來几個月，德國房市仍會令人安心”。他分析說，過去几年德國房价并沒有飛漲，因此目前沒有泡沫破滅的擔憂。此外，近几年德國每年新建住房僅20萬套左右，也不存在供給過剩問題。另外，他在接受新華社記者采訪時表示：“德國的房產信貸也是安全的，貸款者的信用狀況在貸款前就已進行了嚴格檢查。” 當然，在全球金融危机環境下，德國房產企業、地產中介及地產銀行、地產基金的日子也并不好過。德國阿瑞爾地產信貸銀行分析師郝鵬向記者表示：“ 德國房產類企業是金融危机的受害者，而不是肇事者，這一點与美國和歐洲其他一些國家有著本質區別。”當前德國房產市場的困難，一方面是金融危机、經濟衰退導致百姓手頭緊，缺乏資金買房買地﹔另一方面是金融危机導致地產銀行、地產基金融資困難，地產企業資金面也隨之收緊。 郝鵬表示，在金融危机下，德國政府迅速采取了兩方面措施，确保金融危机不會演化成地產危机。首先，受惠于德國政府4800億歐元金融救市計划，地產銀行成為直接受益者﹔其次，為防止出現地產基金贖回潮，政府強令所有幵放式基金全部轉變為封閉式基金。 對于未來德國房市的發展，尤斯特表示，“即使在當前經濟衰退時期，德國房价至少也會延續過去平穩的狀態”。同時一些新能源住房、低耗能房屋等可能受到歡迎，成為未來投資的重點。
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