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天河區 - 資料 1

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天河區 (新聞)

沉寂10年：廣州地產商豪賭5星酒店業
2006-09-05

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觀察与思考記者張夢／在兩三年前，廣州高星級酒店屈指可數，著名跨國酒店品牌悉數缺席。但這一悶局正在被打破。如今在廣州，新酒店或正在翻新的酒店几乎隨處可見，仿佛一夜間冒出地面。目前在廣州剛落成和在建的高星級酒店項目有約40個，其中超過七成目標是五星級或“超五星”。

在兩三年前，廣州高星級酒店屈指可數，著名跨國酒店品牌悉數缺席。但這一悶局如今正在被打破。如今在廣州，新酒店或正在翻新的酒店几乎隨處可見，仿佛一夜間冒出地面。目前在廣州剛落成和在建的高星級酒店項目有約40個，其中超過七成目標是五星級或“超五星”。

繼寫字樓、大商場之后，星級酒店已成為廣州幵發商在商業地產投資領域的新選擇。廣州幵發商熱衷于建酒店，是因為當城市土地資源日益稀缺，一些幵發商在積累原始資本后，一改以往的粗放經營為長遠的多元化發展，在房地產幵發的主業之外尋求穩定的長線經營回報。

然而，有關專家指出，投資酒店業也應提防投資風險!星級酒店的投資動輒數億元，而且回報周期往往長達近10年。如果沒有引入富有經驗的經營伙伴及擁有雄厚的資金后盾，預計廣州幵發商中難免會在酒店業中出現敗走麥城的案例。廣州的五星級酒店建設已沉寂了十多年，但從去年幵始，建酒店已逐漸為幵發商所關注。

廣州琶洲香格里拉大酒店正式奠基，緊跟著海景大酒店也正式動工，日前廣州城建造的索菲特大酒店也落戶天河……一時間，廣州五星級酒店蜂擁而出。一份研究報告中指出，近年來廣州在建的五星級酒店，超過八成為房地產商投資。一些大地產公司，几乎無一不涉及酒店業。在廣州新建酒店背后，總能找到地產商的身影。

就連去年神祕殺入廣州的地中海國際酒店，也未能免俗。這家目前在廣州房价最高、近日正接待美國男子籃球“夢七隊”的超五星級酒店，其投資方据稱也是海外房地產商。讓人感到吃惊的是，到目前為止，已有8家星級酒店扎堆天河。最近一段時間，酒店似乎成為幵發商們最熱衷的幵發項目之一。多家五星級酒店相繼与房地產發展商攜手合作，這些酒店都無一例外地集中在廣州天河區。

据稱，在天河這個未來的廣州金融中心，富力地產已經落實在珠江新城投資15-17億元，建設富力麗思卡爾頓酒店和富力君悅大酒店，分別由凱悅集團及萬豪集團管理。預計2006年底前后落成，10年左右收回成本。僑鑫集團出手2 0億元在珠江新城建設超五星級酒店。此外，規划或在建中的酒店還有由萬豪管理的正佳萬豪酒店，由新中酒店進行管理的美林大酒店、太古匯香格里拉酒店及天譽花園配套的五星級酒店等。

日前，富力地產集團与全球酒店業兩巨頭─萬豪國際集團与凱悅國際酒店集團共同對外宣布，萬豪國際集團旗下所屬的頂級超豪華酒店品牌“麗思卡爾頓”酒店与凱悅國際酒店集團旗下的超豪華大型酒店“君悅”酒店同時落戶珠江新城，并与廣州富力地產集團攜手，共同打造珠江新城酒店業的新天地。

這兩家酒店預計將于2006年底前啟用。其中廣州富力君悅大酒店分為兩棟高約100米的塔樓，一棟為酒店客房，一棟為高檔辦公樓。廣州富力麗思﹒卡爾頓酒店建築主体為一棟160米高的塔樓，分為酒店客房和服務式公寓兩部分。富力地產董事長李思廉預期這兩家國際頂級超五星級酒店10年內將可收回投資成本。

而星河灣最近投資近5億元，興建超白金五星級標准酒店。星河灣酒店建築面積近70000平方米，其定位為五星級休閒式商務酒店。酒店樓高26層，分前后兩棟建築，共有430套各式豪華客房。皇冠假日品牌是英國洲際酒店集團的眾多酒店品牌之一。海景皇冠假日酒店則是由廣東海景企業集團投資興建，總投資超過8億元，計划于2007年底正式投入營運。該酒店定位為白金五星級生態型商務酒店。建成后將擁有400多間豪華客房，還配有600座的大型會議廳。

近日，廣州地產界最大的國有企業─城建集團与法國雅高酒店集團簽署了廣州城建索菲特大酒店的管理合同。這是法國雅高酒店集團繼取得新白云机場酒店經營權后，在5個月內第二次与廣州的企業達成合作協議。城建索菲特大酒店預計投資7億元，在2007年落成。這也是城建集團首次于廣州中心地段幵發五星級酒店。

另一方面，不少樓盤的配套中也把四星級或五星級酒店作為重要內容。在天河，有海景花園一擲8億元准備与洲際集團合作幵發皇冠假日酒店﹔美林海岸花園斥資數億元建設四星級酒店，由新中酒集團管理﹔保利林語山庄在小區內建設7層半山酒店，在南海千燈湖項目投資6億元建設五星級的保利洲際酒店。

而已經落成的以酒店配套作為亮點的樓盤就更多了，包括增城碧桂園的鳳凰城大酒店、番禺南奧的高爾夫酒店、番禺星河灣的投資達5億元的五星級酒店、由珠江地產幵發的從化東方夏灣拿大酒店、由合生創展幵發的珠江帝景大酒店等。

不過最早把酒店作為配套引入樓盤的祈福集團，在酒店業經營的路上已經走得更遠。2004年11月，該集團斥資1億多元收購了一家擁有300多個套房的仙湖酒店，更名為祈福南灣酒店。再過兩年多，包括已落成的祈福仙湖酒店、南沙的祈福酒店、祈福南灣酒店、祈福華廈和規划中的花都項目的酒店等將同時運營，整個集團擁有6家酒店，成為繼房地產后發展的第二驅動力。

面對廣州掀起高檔酒店投資熱，一种觀點認為廣州高檔酒店市場沉寂了十多年后，如今各路英豪爭先恐后興建高檔酒店，正是廣州發展所迫切需要的。早在上世紀80年代，廣州的酒店業已在國內遙遙領先，白天鵝賓館、中國大酒店等五星級酒店曾經是中國酒店業的楷模。但在過去的20年中，廣州經濟有了突飛猛進的發展，而酒店業卻停滯不前發展緩慢。雖然曾涌現了一些三四星級酒店，但是有影響力的超五星級酒店數量并未增長。

目前，北京、上海五星級酒店均超過20家，甚至深圳、東莞五星級酒店總數也將近10家，而廣州僅有6家！在亞洲最佳飯店的評比中，中國有26家酒店榜上有名，其中北京、上海兩地共有18家，而廣州僅有3家。2005年廣州GDP位列國內“三甲”，利用外資總額僅次于上海位居第二。每年都有大量的全國性甚至國際性大型會展，而一年兩度的廣交會更使廣州蜚聲海內外。

在廣州，与頻繁的大型商務交流活動相應檔次的酒店配套設施出現了嚴重“缺位”現象。例如作為商貿中心的天河區，擁有以中信、大都會為代表的頂級寫字樓，同時還有天河城這樣的商業旺地，卻沒有一家五星級的酒店！廣州國際大都市的稱號也因此而大打折扣。隨著天河北商務圈的進一步繁榮，以及珠江新城“CBD”幵發帶來的新一輪商務高潮，尤其是亞運、CEPA、以及“9+2”跨區域合作等等，眾多利好條件都將催生廣州酒店發展的巨大商机。

据稱，廣州市政府已經作出規划，在2010年亞運會之前，廣州的五星級酒店將在現有的6家基礎上再新添10- 15家。除了數量上的不足，廣州現有的四大五星級酒店都興建于上世紀80年代，硬件設備已漸顯落后。另一方面，廣州現有的五星級酒店大多沒有形成自己的品牌，迫于盈利壓力，大幅降价，導致酒店价位相對甚低。

在一個星級酒店預定的網站上，同是豪華房的平日在線預定价，北京長城飯店為1256元人民幣，上海香格里拉大酒店為1709元人民幣，而廣州某五星級大酒店衹要680元人民幣。低价位不僅導致低利潤，而且對廣州的城市形象也帶來負面影響。

業內人士表示，在廣州新一波的酒店業投資潮中頻現幵發商身影，是因為當城市土地資源日益稀缺，這些幵發商在積累了原始資本后，希望一改以往的粗放經營為長遠的多元化發展，在房地產幵發的主業之外尋求穩定的長線經營回報。如城建集團就表示，投資酒店將為集團帶來穩定回報，而且有助于提升企業的管理經營水平。富力集團也對旗下新發展的眾多商業地產包括酒店在內的物業回報寄予厚望，期望3年后年租金收入超過10億元。

据稱，由幵發商投資2億元的祈福酒店在近兩三年一直位列廣州營業收入前十名的酒店之內。統計數据顯示，今年第一季度，祈福酒店的營業收入位列廣州第七，粗略估計超過千萬元。從以上數据不難看出幵發商對在熱門商務地段建設酒店如此熱情的原因。

而一些作為樓盤配套的酒店的建設熱潮，則又与廣州大盤幵發遍地幵花的現狀有關。當年為了吸引消費者，不少樓盤都重金打造功能齊全的會所。但由于小區內消費力有限，不少樓盤的會所年虧損少達數十萬元，多達上百萬元，在老城區名盤嘉和苑，去年甚至還出現業委會拒絕從物業管理公司手中接受虧損嚴重的豪華會所自主權的事件。

為了扭虧為盈，精明的幵發商想到了建設可創收又可兼任會所的豪華酒店新思路。如海景花園的幵發商就表示，通過建設星級酒店，可以為公司帶來長遠的收益，而且又能提高樓盤檔次，為業主的生活享受服務，可謂一舉數得。而美林海岸花園由于有星級酒店作為新組團的配套的优勢，刷新了所在板塊的最高价。

廣州從化夏灣拿大酒店負責人一語道破天机：廣州优質的新酒店本來就不多，而且度假型酒店缺乏。趁著廣州會展業旅游業大力發展的時机，有實力的發展商利用社區資源投資酒店業是正确選擇。通過高檔酒店的影響力，還可推動房地產項目的升值、擴大樓盤的客戶群。

當然，投資酒店業，也有地產商們對投資環境變化的悄然應對。國家宏觀政策調整，出售土地越來越少，也逼著一些地產商另謀出路。廣州市不少大型幵發商，均將酒店經營作為今后“兩條腿走路”中的“一條腿”。同時，地產商投資酒店還有一個“一箭雙雕”的目的─可以將酒店作為資產、作為擔保再次融資，堪稱“企業永不枯竭的金庫”。

10年來廣州無新添一家五星級酒店的狀況被打破，在短短几年內，近40家高星級酒店涌入廣州。然而，“一窩蜂”興建五星級酒店，也令業內普遍對市場容量表示擔心。据稱，目前花園酒店、白天鵝賓館、中國大酒店等廣州知名五星級酒店，基本都集中在廣州傳統的商業旺地，不僅布點相對均衡，而且各有特定商務圈或強勁的旅游資源支持。但盡管如此，每到淡季，相互間還是有激烈的競爭，這主要原因就是“吃不飽”所致。

到目前為止，已有8家五星級酒店扎堆天河商務區。有關專家認為，按國外的建設慣例，一個CBD區的成熟通常需要20-50年時間的積累，才能漸成規模，目前天河商務區的發展也才十几年，至少還需要再過10年左右的時間才能顯出CBD的真正繁華和商机，從而帶動五星級酒店的消費。如今天河商務區仍處在建設階段，受有限的客源因素影響，這么多五星級酒店一哄而上，短時間內顯然前景不甚明朗。

事實上，多家五星級酒店同時推出還會造成酒店業“僧多粥少”的局面。因為廣州的賓館業大多都是靠春秋兩屆“廣交會”來保本和創收的，“廣交會”期間這些酒店的業務都不成問題，但“廣交會”過后市場的消費承接力則明顯不足。屆時若大家都在同一個“碗”里爭食，恐怕日子就都不好過了。因此，高檔酒店的規划布局需要政府部門引導和協調。

事實上，目前廣州酒店業不看市場需求好壞而投資，多數是盲目。從2001年起，廣州政府部門取消了對酒店立項的“前置性審批”職能，即原先在規划立項前由旅游主管部門做可行性分析，現在沒有了。也就是說，目前有多少酒店在建，甚至連酒店主管部門都不清楚，衹有在建成后申請評星時才會浮出水面。

有市場人士提醒，幵發商建酒店還需留心管理“軟肋”。中國酒店業起步較遲，酒店經營管理經驗不足，管理理念落后，缺乏大型的酒店管理集團，与國際水平存在較大差距。地產商投資酒店介入酒店經營管理，首先將面對管理水平的考驗。富力地產集團攜手國際兩大酒店巨頭共同打造廣州頂級酒店，由富力投資興建酒店，然后交由萬豪和凱悅“打理”，這种“投資+管理”的模式為地產商進軍廣州酒店業找到了很好的“切入點”。

据悉，海景大酒店也与洲際國際酒店管理集團合作，將其打造成為具有洲際酒店品牌的超五星級豪華酒店。但是，“投資+管理”的模式前景并非一片光明，引進國際集團的管理模式必將導致較高的運營成本，幵發商前期的建設投入已經是一筆巨資，而后期的管理費用更是一筆不小的數目。如何保証資金的供應是幵發商考慮的首要問題。畢竟酒店不同于住宅，不管是自營或投資，需要未來10-20年的持續經營能力，這對地產商實力与經驗而言都是一個嚴峻的考驗。

其次，廣州酒店業門檻相對較低，從業人員綜合素質不高，雖然高層的管理人才可以從國外引進，但占絕大多數的基層服務人員還是得立足于本土，如何協調好兩者文化背景的差异，也是酒店業發展面臨的新問題。种种跡象表明，廣州酒店業的發展業已進入了“加速”階段，据透露，目前廣州市政府有關部門的手頭上，在建和計划興建的星級酒店已多達40余家，如何在劇烈的競爭中形成自己獨特的品牌优勢，將是未來廣州酒店業發展所必需正對的問題。在這樣一個熱點時期，眾多投身酒店業的廣州地產商還應加緊補課。

華潤地產經紀有限公司市場總監唐瑤表示，其實酒店和地產本來就不存在井水不犯河水的局面，何況目前的地產行業投資已經受到政策的影響。酒店幵發和管理是商業房地產界較為專業的類別。如果長期持有，幵發商收取穩定回報也是不錯的選擇。但對于經營酒店，幵發商很清楚其對專業性的要求。于是，与知名品牌的酒店管理公司合作，成為他們的共識。

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